买房时,请慎重签字/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 17:46:18   浏览:8123   来源:法律资料网
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买房时,请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过:
张女士是一所高校教师,2005年12月初,张女士决定买房,在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼,但中介公司没有该房子的钥匙,中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况,尽管是27楼,张女士还是有些担心27楼的采光,但中介公司的人说,27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下,张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字,并交了4万元定金,房东的代理人出具了收据。次日中午,中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好,经过认真考虑,张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金,中介公司甚至说,如果张女士不买该房产,中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金(上下家合计为总价款的2%)。张女士遂向律师咨询,律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效,张女士如以尽管支付了定金,但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金,似乎有法律根据,但与事实不符。因为定金协议中关于价款,付款时间,付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产,丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查,律师发现,张女士已经签订了房地产买卖居间协议,协议一共有三方:中介公司,房东与张女士。此外,张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源,促使双方签订合同的任务已经完成,张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定,如果法院确认中介公司促成了交易,则张女士就应该支付佣金;如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立,张女士还应该按照居间协议约定,支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法,未能形成同一意见。律师认为,促成交易不等于合同双方履行合同,买卖双方就合同主要条款达成一致意见,就应该认定促成交易。所以,律师认为,张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说,张女士系受中介公司的游说而签订有关文书,并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人,张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是,受国家对房地产宏观调控的影响,很多房地产中介公司经营每况愈下,其中不乏一些中介公司为赚取佣金,游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书,试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字,就处于非常不利境地。所以,买方时,一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。

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关于印发楚雄州政府系统政务督查工作考核办法的通知

云南省楚雄彝族自治州人民政府办公室


关于印发楚雄州政府系统政务督查工作考核办法的通知

楚政办通〔2004〕3号
  
各县市人民政府,州直有关部门,楚雄开发区管委会:
  政务督查是各级政府及其部门工作不可缺少的重要组成部分,是各级政府决策、工作部署得以贯彻落实的一个关键环节,责任重大,且任务艰巨,面临的情况复杂。各县市人民政府和州直各部门,要自觉增强抓好政务督查工作的意识,紧紧围绕党委、政府中心工作抓落实,在落实上下功夫,落实上见成效,使政务督查工作更加贴近党委和政府中心工作,贴近领导工作思路,真正发挥政务督查工作对各级政府重大决策、重要工作部署落实的推动和促进作用。根据省、州人民政府对政务督查工作的有关要求,结合我州实际特制定《楚雄州政府系统政务督查工作考核办法》,望各级各部门认真遵照执行。


                 二OO四年一月八日




楚雄州政府系统政务督查工作考核办法



  为规范政务督促检查工作的业务考核,建立竞争激励机制,调动政府系统督查机构及工作人员的积极性,充分发挥政务督查工作在推动党中央、国务院,省州党委、政府决策落实上应有的作用,根据国家和省、州政府关于加强政务督查工作的要求,结合楚雄州的实际,特制定本办法。
  一、考核内容和计分标准
  (一)决策督查。凡属州人民政府和州人民政府办公室制定下发的年度督查立项项目和州政府办公室根据党中央、国务院,省委、省政府和州委的重要决策不定时制定下发的督查项目,均属决策督查的主要内容。
  1、按规定时限上报本地区、本部门贯彻落实决策情况的,综合督查材料每件计15分,单项督查材料每件计10分;到规定时限,经督催才上报的,综合材料计10分,单项材料计5分;经督催仍未上报或影响汇总工作的,每件扣10分。
  2、及时、准确反馈本地本部门在贯彻落实中央、省州党委、政府决策过程中存在的矛盾、差距或问题的材料每件计10分。
  (二)专项督查。凡党中央、国务院,省州党委、政府主要领导和上级有关部门的批办件,党和国家领导人,省委、省政府主要领导同志和州委、州政府主要领导同志到本地视察工作中的具体指示落实情况,属专项督查的主要内容。能及时报告落实结果和办理进展情况的,每件材料计5分;迟报1件扣2分,漏报1件扣5分。  
  (三)政务督查业务建设。各县市政府、州直部门设置政务督查机构,有专人负责政务督查工作,建立健全政务督查网络和工作制度的计20分,每缺1项扣5分。
  二、具体要求
  政务督查材料内容要求:具有典型性和代表性,做到标题鲜明,主题突出,逻辑性强,言简意赅。突出一个“实”字,在实事求是上做文章;强化一个“活”字,在可读性上求实效;瞄准一个“深”字,在加大力度上显分量;把握一个“准”字,在快和准上下功夫。 
  三、其他
  (一) 被州人民政府办公室《政务督查》或《政务督查专报》单篇采用的,每篇加计5分;2—3个单位合用于一期的,每篇计2分;综合采用的,每篇加计1分。
  (二)下列文稿不计分。
  1、把信息作为政务督查材料上报的;
  2、非典型经验的单行材料;
  3、未加盖公章上报的;
  4、以简报形式上报的。
  四、评奖办法
  (一)州人民政府办公室督查议案科将根据上报材料和工作情况做好日常登记和考评工作,年终进行总评。
  (二)每年按考核内容和累计积分情况,由高向低依次排出名次。年底对考核结果进行通报,并根据考核结果对成绩突出的单位和个人给予表彰和奖励。
  本办法自2004年2月1日起实行。



石家庄市市级储备粮管理办法

河北省石家庄市人民政府


石家庄市市级储备粮管理办法

第168号

  《石家庄市市级储备粮管理办法》已经二○○九年六月八日市第十二届人民政府第二十六次常务会议讨论通过,现予发布。自二○○九年九月一日起施行。

  市长 艾文礼

  二○○九年六月二十三日




第一章 总则

第一条为了加强对储备粮的管理,保证储备粮数量真实、质量良好和储存安全,维护粮食市场稳定,有效发挥储备粮在粮食市场宏观调控中的作用,根据《中央储备粮管理条例》及有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法所称储备粮,是指市政府储备的用于调节全市粮食供求总量,稳定粮食市场,以及应对重大自然灾害或者其他突发事件等情况的原粮、成品粮、食用植物油(以下通称储备粮)。

第三条从事和参与储备粮经营管理、监督活动的单位和个人,应当遵守本办法。

第四条储备粮的管理应当严格制度、严格管理、严格责任,确保储备粮数量真实、质量良好和储存安全,并节约成本、费用。
储备粮的动用权归市政府,未经市政府批准,任何单位和个人不得擅自动用储备粮。

第五条市发展和改革部门会同粮食行政管理部门、财政部门负责拟订储备粮规模总量、总体布局、品种和动用的宏观调控意见,并对储备粮管理进行指导和协调。

第六条市粮食行政管理部门负责储备粮的行政管理工作,依法对储备粮的数量、质量和储存安全实施监督管理。
各县(市)、矿区粮食行政管理部门负责管理本行政区域内储存的储备粮,并对储备粮的数量、质量和储存安全进行监督管理。

第七条市财政部门负责安排储备粮的管理费用(贷款利息、保管费用)、轮换费用、财产保险费用和经市政府批准动用储备粮所产生的价差亏损及相关费用等财政补贴,并及时、足额拨付;负责制定储备粮财务管理办法,并对储备粮有关财务执行情况实施监督管理。

第八条中国农业发展银行河北省分行营业部(以下简称省农发行营业部)负责按照国家信贷管理政策、规定以及储备粮储存企业贷款申请,及时、足额安排储备粮所需贷款,并对发放的储备粮贷款实施信贷监管。

第九条任何单位和个人不得以任何方式骗取、挤占、截留、挪用储备粮贷款或者管理费用、轮换费用以及差价亏损补贴等财政补贴。

第十条任何单位和个人不得破坏储备粮仓储设施,不得盗窃、哄抢或者损毁储备粮。
储备粮储存地人民政府对破坏储备粮仓储设施,盗窃、哄抢或者损毁储备粮的违法行为,应当责成有关部门予以制止、查处。


第十一条任何单位和个人对储备粮经营管理中的违法行为,均有权向市粮食行政管理部门等有关部门举报。市粮食行政管理部门等有关部门接到举报后,应当及时查处;举报事项的处理属于其他部门职责范围的,应当及时移送其他部门处理。

第二章 储备粮的计划

第十二条储备粮存储规模、品种和总体布局计划,由市发展和改革部门、粮食行政管理部门、财政部门根据调控需要和财力情况提出申请。市政府批准后,由市发展和改革部门、粮食行政管理部门会同财政部门、省农发行营业部联合制定存储计划下达给承担储备粮存储任务的企业(以下简称承储企业)具体实施。
储备粮规模随城镇常住人口和流动人口数量增长,适时增加。

第十三条储备粮的动用销售计划,由市发展和改革部门、粮食行政管理部门根据调控需要提出申请。市政府批准后,由市粮食行政管理部门、发展和改革部门、财政部门、省农发行营业部联合制定动用方案,下达给承储企业具体实施。

第十四条储备粮轮换计划由市粮食行政管理部门根据储备粮的品质和储存年限、储存布局,在每年三月底前,提出轮换意见。经粮食行政管理部门、市发展和改革部门、市财政部门、省农发行营业部协商一致后于当年四月底前共同下达。

第十五条市粮食行政管理部门根据储备粮的存储、动用销售和轮换计划,督导承储企业具体实施。

第三章 储备粮的储存。

第十六条选择承储企业,应当遵循有利于储备粮的合理布局,有利于储备粮的集中管理和监督,有利于降低储备粮管理费用的原则。

第十七条原粮承储企业必须具备下列条件:
(一)同一库区完好仓容量一般在15万吨以上;
(二)具有与粮食储存功能、仓型、进出粮方式、粮食品种、储粮周期等相适应的仓储设施;
(三)具有符合规定的粮食质量检测设施,具备与安全储藏相对应的粮情检测条件;
(四)具有粮食保管、检验、病虫害防治等专业技术人员;
(五)经营管理和信誉良好,无违法经营记录。

第十八条成品粮、食用植物油承储企业必须具备下列条件:
(一)面粉加工企业日加工能力在200吨以上,成品库完好仓容在500吨以上;食用植物油日加工能力在200吨以上,成品油罐完好容量在2000吨以上;
(二)经营企业月成品粮或食用植物油经营量在2000吨以上;
(三)具有符合规定的粮食质量检测设施,具备与安全储藏相对应的粮情检测条件;
(四)具有粮食保管、检验、病虫害防治等专业技术人员;
(五)经营管理和信誉良好,无违法经营记录。

第十九条市粮食行政管理部门根据本办法第十七、第十八条规定的条件,提出储备粮承储企业名单,经省农发行营业部同意后,确定承储企业。

第二十条承储企业应当遵守下列规定:
(一)执行国家和省有关储备粮管理的法律、法规、规章、国家标准、技术规范和各项管理制度,对储备粮的数量、质量和储存安全负责;
(二)必须保证入库的储备粮达到存储和轮换计划规定的质量等级,并符合国家规定的质量标准。对储备粮实行专仓储存、专账记载、专人保管,保证储备粮账账相符、账实相符、质量良好、储存安全;
(三)建立、健全储备粮的防火、防盗、防洪等安全管理制度,并配备必要的安全防护设施;
(四)按照《粮油储藏技术规范》规定要求,对储存、管理状况进行经常性检查。企业负责人每月至少检查一次粮情,并签署意见,发现品种、数量、质量和储存安全等问题,应当及时处理;不能处理的,应当及时报告市粮食行政管理部门;
(五)每年对库存储备粮进行两次品质指标检测。对检测为不宜储存的储备粮,要查明原因,分清责任,及时向市粮食行政管理部门报告;
(六)执行粮食销售出库质量检验制度,储备粮出库时必须经有资质的粮食质量检验机构进行质量鉴定。

第二十一条承储企业不得有下列行为:
(一)不得虚报、瞒报储备粮的数量;不得在储备粮中掺杂掺假、以次充好;不得擅自串换储备粮的品种、变更储备粮的储存地点和仓号;不得擅自改变储备粮轮换计划;
(二)不得以低价购进高价入账、高价售出低价入账、以旧粮顶替新粮、虚增入库成本等手段套取差价,骗取储备粮贷款和管理费用等财政补贴;否则,由省农发行营业部根据有关规定收回贷款;由财政部门收回已拨付的管理费用补贴;
(三)不得擅自动用储备粮;不得将储备粮轮换业务与其他业务混合经营;
(四)不得以储备粮对外进行担保或者对外清偿债务。

第二十二条承储企业依法被撤销、解散、破产或者对储备粮管理不善的,市粮食行政管理部门会同省农发行营业部共同下达调整承储企业计划。

第二十三条储备粮管理费用补贴实行定额包干,财产保险费用据实补贴。其中保管费用按每吨每年80元(食用植物油每吨每年400元)补贴,贷款利息据实补贴。保管费用补贴标准可由有关部门根据国家、省级储备粮保管费用补贴标准或实际管理成本变化情况适时调整。
储备粮管理费用实行季度拨付制度,季度末由市粮食行政管理部门提供储备粮数量、质量检查情况表,市财政部门核实后,每季度末后10日内,将储备粮管理费用通过省农发行营业部补贴专户直接拨付到承储企业。储备粮保险费用由承储企业垫付按年度据实拨付。承储企业垫付的保险费用经财政部门核实后,随年度内第一次管理费用一并拨付。

第二十四条储备粮所需贷款由省农发行营业部根据存储、轮换计划和入库成本及时、足额供应,并实行专户管理、专款专用、购贷销还、全程监管。
承储企业应当在省农发行及其分支机构开立基本帐户,并接受信贷监管。

第二十五条储备粮的入库成本由市财政部门会同市发展和改革部门、粮食行政管理部门核定。储备粮的入库成本一经核定,承储企业必须遵照执行,任何单位和个人不得擅自更改储备粮入库成本。

第二十六条储备粮应当全额参加财产保险。因自然灾害造成的损失,除按规定向保险公司索赔外,不足部分报市政府批准后,由市财政弥补。
储备粮的损失、损耗应当及时处理,具体管理办法由市财政部门会同粮食行政管理部门征求发展和改革部门、省农发行营业部意见后制定。

第四章 储备粮的轮换。

第二十七条储备粮每年轮换数量不少于储存总量的30%。轮换数量以自然仓、罐数量为准。
储备粮的储存年限自粮食收获(或生产)年份起计算。具体储存年限为:小麦4年,玉米3年、食用植物油2年。

第二十八条储备粮轮换应当以储存年限为依据,以粮食理化品质检测指标为参考。对达到储存年限的粮食应及时轮换。未达到储存年限,但品质指标接近或达到不易储存指标的粮食也应及时轮换。
轮入的粮食必须是当年收获的,并符合国家标准规定的中等以上质量标准。

第二十九条储备粮轮换可以按照先购后销、边购边销和先销后购的方式进行。

第三十条因储备粮轮换形成暂时空库的,空库时间不得超过四个月。因特殊原因,需要延长空库时间的,必须报市粮食行政管理部门批准,并征得市财政部门同意。在规定的空库时间内,储备粮管理费用补贴照常拨付;超过规定的空库时间(包括经批准延长的时间)不能入库的,对空库部分停止拨付管理费用补贴。

第三十一条储备粮轮换原则上不做库存成本调整。因特殊原因确需调整轮入粮食库存成本的,必须报市发展和改革部门、市财政部门会同市粮食行政管理部门、省农发行营业部研究确定。

第三十二条储备粮的轮换费用实行定额包干,轮换完成后,由市粮食行政管理部门会同市发展和改革部门、财政部门验收,验收合格后,由市财政部门在十日内通过农发行补贴专户直接拨付到承储企业,盈亏由承储企业自负。
储备粮的轮换费用,每吨每次80元(含新陈差价)。轮换费用补贴标准可由有关部门根据国家、省级储备粮轮换费用补贴标准的调整适时调整。

第三十三条成品粮储备的轮换在企业经营过程中以滚动出库方式完成,即在随时保证储备库存前提下完成轮换。成品粮储备轮换没有空库期,市财政部门不负担成品粮轮换所发生的费用。

第五章 储备粮的动用

第三十四条市发展和改革部门、粮食行政管理部门应当完善储备粮的动用预警机制,适时向市政府提出动用储备粮的建议。

第三十五条出现下列情况之一的,可以动用销售储备粮:
(一)全市或部分县(市)、区粮食明显供不应求或者市场价格异常波动;
(二)发生重大自然灾害或者其他突发事件;
(三)市政府决定取消储备粮存储计划;
(四)市政府认为需要动用的其他情形。

第三十六条储备粮动用方案由市发展和改革部门、粮食行政管理部门、财政部门提出,报市政府批准,并抄送省农发行营业部。动用方案包括动用的品种、数量、质量、价格、使用安排、运输保障等内容。
紧急情况下,市政府直接决定动用储备粮并下达动用命令。

第三十七条市政府批准的储备粮动用方案和下达的动用命令,由市粮食行政管理部门具体组织实施。
在实施过程中,市政府有关部门及有关县(市)区人民政府应当予以支持、配合。

第三十八条任何单位和个人不得拒绝执行或者擅自改变市政府批准的储备粮动用方案和下达的储备粮动用命令。

第三十九条经市政府决定动用储备粮发生的损失(有偿动用包括贷款本金与收入差价、利息和发生的相关费用;无偿动用包括贷款本金、利息和发生的相关费用),经市财政部门、粮食行政管理部门核定并经市政府批准后,由市财政弥补。经市政府批准动用储备粮发生的盈利(有偿运用收入与贷款本金的价差部分),经相关部门核定后上缴市财政补贴专户,用于粮食方面开支。

第六章 监督检查

第四十条有关部门违反本办法第十四条,未按规定时间提出并下达年度轮换计划的,市政府责成有关部门限期改正,逾期不改正的,由市政府进行通报批评。

第四十一条市发展和改革部门、粮食行政管理部门、财政部门按照各自的职责,依法对承储企业执行粮食法律、法规、规章的情况进行监督检查。在监督检查过程中,可以行使下列职权:
(一)进入承储企业检查储备粮的数量、质量和储存安全情况;
(二)按规定对所存储备粮进行品质和卫生指标检验;
(三)向有关单位和人员了解储备粮存储、销售、轮换计划及动用命令的执行情况;
(四)调阅储备粮经营管理的有关资料;
(五)依法处理违法行为。

第四十二条市粮食行政管理部门每季度对储备粮进行一次检查,在检查中,发现储备粮在数量、质量、储存安全等方面存在问题的,应当责成承储企业立即纠正。

第四十三条监督检查人员应当将监督检查情况做出书面记录,并由监督检查人员和被检查单位负责人签字。被检查单位负责人拒绝签字的,监督检查人员应当将有关情况记录在案。

第四十四条承储企业及有关单位和人员对依法实施的监督检查,应予以配合,如实提供有关情况和资料,不得以任何理由拒绝、干涉、阻挠。

第四十五条承储企业所在地的粮食行政管理部门应当加强对储备粮的日常管理和监督检查,对储备粮的数量、质量存在的问题,应当及时纠正;对危及储备粮储存安全的重大问题,应当立即采取有效措施处理,并向市粮食行政管理部门报告。市粮食行政管理部门应当及时将处理情况通报市发展和改革部门、财政部门、省农发行营业部。

第四十六条省农发行营业部应当按照粮食收购资金封闭管理和《中国农业发展银行地方储备粮贷款管理办法》的规定,加强对储备粮贷款的信贷监管,承储企业应当予以配合,并及时提供有关情况和资料。

第七章 法律责任

第四十七条承储企业违反本办法的,由粮食行政管理部门给予行政处罚:
(一)违反第二十条第五项规定的,给予警告,责令限期改正,逾期不改正的,处3000元至5000元罚款;
(二)违反第二十条第六项规定的,给予警告,责令限期改正,逾期不改正的,处5000元至10000元罚款;
(三)违反第二十一条第一项规定的,给予警告,责令限期改正,逾期不改正的,处10000元至30000元罚款,情节严重的可取消其承储计划;
(四)违反第二十一条第二项规定的,给予警告,责令限期改正,逾期不改正的,处5000元至10000元罚款;
(五)违反第二十一条第三项规定的,给予警告,责令限期改正,逾期不改正的,处20000元至30000元罚款,情节严重的取消其承储计划;
(六)违反第二十一条第四项规定的,给予警告,责令限期改正,逾期不改正的,处20000元至30000元罚款,情节严重的取消其承储计划。
第四十八条国家机关工作人员违反本办法的,按照有关规定给予处分;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第八章 附则

第四十九条各县(市)、矿区应当建立县级储备粮,并参照本办法执行。

第五十条本办法自2009年9月1日起施行。