广东省广州市人民政府


广州市商品房及有偿转让开发土地的价格管理暂行办法
广州市人民政府



第一条 为加强广州市商品房及有偿转让开发土地的价格管理，促进房地产业的发展，根据我市实际情况，制定本办法。
第二条 商品房是指经批准具有法人资格的城市建设综合开发公司（以下简称开发公司），综合开发建成后出售的住宅、商业用房、各种楼宇以及其他建筑物。
第三条 出售商品房及有偿转让开发土地，应贯彻“优质优价、分等定价”的原则，根据房地产市场的需求，在预算成本基础上，区别住宅质量、结构、层次、朝向和所处地段及基础设施完善程度等因素，核定商品房和开发土地的价格。
用侨汇或外币购买商品房和支付土地转让费的，其价格标准另行制定。
第四条 商品房成本按以下因素构成：
（一）征地拆迁、安置补偿费；
（二）勘测设计费；
（三）建筑安装工程费；
（四）市政基础设施工程费；
（五）公用建筑配套设施费用；
（六）企业管理费，一级公司为预算成本额的3％，二级公司为2．5％，三、四级公司为2％；
（七）银行利息；
（八）按规定应缴纳的各种税费（不包括所得税）；
（九）不可预见费（按市建设银行核准的实际预提支出核定，最高不应超过4％）。
第五条 土地开发各个项目的开支标准，应按国家规定执行，其成本按以下因素构成。
（一）旧城区开发成本构成：
1．征地拆迁安置补偿费；
2．三通一平费；
3．企业管理费（计算标准与本办法第四条第六款同）；
4．银行利息；
5．按规定应缴纳的各种税费（不包括所得税）；
6．不可预见费（计算标准与本办法第四条第九款同）。
（二）新区开发成本构成，除本条第一款的六项外，还应加上市政基础设施工程和公用建筑配套设施费用。
第六条 销售给私人的住宅按优惠价格照顾，可在计算售价时，减去免交的各种税费部分。
凡私人转让商品房，应按《广州市房屋交易暂行办法》规定执行。
第七条 计算利润方法：
（一）开发公司有偿转让已开发的土地，应按开发土地项目的预算成本，加上不超过预算成本10％的利润收费。
（二）开发公司出售商品房，按本办法第四条规定项目预算成本，加上不超过预算成本8％的利润计算售价。
（三）对不负责土地开发，只建设出售商品房的，按本办法第四条规定项目预算成本，加上不超过预算成本6％的利润计算售价。
第八条 市建设银行应协助建设单位对建设项目进行经济概算、预算和决算的审核。
第九条 销售商品房及有偿转让开发土地价格的审批程序：
开发公司有偿转让开发土地和出售、预售商品房，应于转让、售出前一个月，按本办法有关规定核实成本，确定售价、填写“商品房售价计算表”，并提供房地产成本构成的有关资料送市建设银行审核后，分别报市城乡建委、市物价局联合审查批准。审批时间不应超过三十天。对逾期
未批复的，视为默认，可按申报价格执行，但应报市城乡建委备案。
第十条 开发公司有偿转让土地和出售、预售商品房均须签订合同，并应经市公证机关公证。
预售商品房，应在商品房建设正式动工后，才能预售。
第十一条 开发公司出售商品房时，应持售价的批文以及有关证明，按本市房屋交易和产权登记的有关规定，到房管部门办理手续。
第十二条 对违反本办法者，市建设银行有予办理有关款项的支付手续，市房管局不予办理有关房地产权证书手续，物价部门按违反物价政策处理。
第十三条 凡中央、省直属单位和本市所属单位在本市辖区内经营房地产的开发公司，均须执行本办法。
第十四条 市属县城镇开发公司销售商品房和有偿转让开发土地的价格管理，由县建委、建设银行和物价部门根据当地具体情况共同拟定，报县人民政府批准执行。
第十五条 本办法自公布之日起施行。本办法施行前，凡已售或预售而未交付使用的商品房和有偿转让开发土地的，仍按原价执行，但必须造册报市城乡建委备案。
第十六条 本办法由市城乡建委、市物价局共同解释。




1988年3月23日
劳动合同法第八十七条之（案例）法理分析

杨德君


　　案情简介及承办过程：

　　王某自2008年2月27日入职北京某材料有限公司，任职库房管理员一职。双方口头约定了工资、岗位职责等。2008年11月26日上午，公司突然口头通知王某月底交接工作、结清工资。之后，王某要求公司支付自缴的保险费约三千元，公司方拒绝支付。2009年4月26日，在朋友的介绍下，王某来所详谈此事。同时，就有关未签订书面劳动合同、违法 解除劳动关系等情况向王某说明了情况。交谈之后，了解到案情相对简单。即以我所名义去电公司负责人，就相关的法律问题做了简单的建议。公司经理陈某同意协商处理此事，并承诺就自缴的保险费问题可以补偿支付。此后，因赔偿数额问题分歧较大，双无法达成一致，遂接受委托。

　　本所律师接受王某委托后，向昌平区劳动争议仲裁委员会提请仲裁，请求裁决违法解除劳动合赔偿金、未签书面劳动合同又倍工资、补缴保险事宜（数额共计23834元整）。考虑到公司方前期协商意愿的表达，前期工作主要以打促谈，给其发送律师函，告知对方的违法行为及其后果；同时，大概估算好时间发送律师函，公司方领取出庭能知书时间与接收律师函的时间相差一天；公司陈某接收律师函后，即主动联系时间见面协调。此后，因双方的数额上的分歧，和解出现危机，经反复电话与双方沟通，2009年5月16日双方签订和解协议，公司同意一次性支付王某赔偿金18000元整，王某自愿放弃其它诉讼请求。同时，要求昌平劳动争议仲裁委员会出具了调解书予以确认。

案 情 评 析

　　【法律条文：《劳动合同法》第八十七条：用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，应当依照第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。】

　　本案未曾开庭审理，即在前期的谈判中达成和解，做到了不战屈人之兵，从结果上也有利于当事人双方，取得了良好的效果。但有关的法律问题并不容回避。

　　本案疑点：公司与员工未签订书面劳动合同的情况下，员工遭遇违法解除劳动关系，是否有权请求公司支付赔偿金？其法律依据可否适有《劳动合同法》第八十七条，要求支付赔偿金？

　　条文解释：

　　从第八十七条的文字文义来看，用人单位的违法行为限定两种：1，违反本法解除劳动合同的；2，违反本法终止劳动合同的。仅仅在上述两类情况下，用人单位才有支付二倍标准赔偿金的义务。而对于这两种违法情况分析，我们发现，该法律条文特意强调的是有“劳动合同”这一形式，其惩罚性结果指向的违法行为必须是有签订劳动合同的情况。在民事法律关系领域，合同的签订有书面形式、口头开式，而在劳动法领域，很明确排除了可以口头签订劳动合同的情形【劳动合同法第十条，建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。非全日制用工例外】。因此，劳动合同法第八十七条的适用情形，如果从法律条文的字面意思来探寻，只能针对用人单位与员工签订了书面劳动合同，在劳动合同履行中，因违法解除或终止的才能适用。这对于实践中，因公司不愿订立书面劳动合同的形成事实劳动关系的员工来说，即使遭遇用人单位违法解除劳动关系也投诉无门。

　　另，从劳动合法第十条的规定【用人单位与劳动者有用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日建立】分析，劳动合同与劳动关系显然不是同一个法律概念，两者是有区别的。

法 理 分 析

　　有观点认为：自新法实施后，在法律拟制的判断上，已不再有事实劳动合同关系的存在，因而，第八十七条仅仅明确违法解除书面劳动合同的应支付赔偿金。而对于现实中未签定劳动合同形成的实质劳动关系的违法事实，已有劳动合同法第八十二条双倍工资的惩罚性赔偿规制。从公平、平衡的角度的出发，一事不再罚，不再适用赔偿金条款，防止用人单位承担过于苛刻的法律责任，进而影响整体的经济环境。但上述分析，论证逻辑不严密，概念并不清晰。也无法回答关于上述情况下法律举轻以明重的诘问。
  
　　笔者理解：（一）八十二条之规定支付双倍工资仅仅指向的是公司未与员工及时签订书面劳动合同的违法事实；八十七第之规定赔偿金指向的是用人单位不依法律规定，擅自解除劳动合同的违法事实；两者针对的违法事实不同，不可替代。（二）在立法技术上，举轻以明重或举重以明轻是常用的方法。通过法律条文中较轻的后果推知较重的后果，或者通过较重的后果推知较轻的后果。从八十七条拟制的违法事实下来看，用人单位未签劳动合同已处于一种持续违法的事实状态；在此前提下，用人单位又弃劳动法律的强制规定不顾，擅自解除与其员工的劳动关系，侵犯双重的法益；两者相较，违法事实轻重立辩，显然无法得出责任替代一说。

　　实践中，未签订的劳动合同的责任大多在于用人单位，如果免除用人单位在无书面劳动合同违法解除或终止的法律责任，法律无异于助纣为虐。因法律条文的明确规定，僵硬的套用导致实质上的不正义。这与劳动立法的倾斜性保护指导原则相背离，应当通过合理的法律解释方法，寻求法条背后的正义。由此判断，第八十七条的规定“用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的”，蕴藏其中的准确含义应当为“用人单位违反本法规定解除或者终止劳动关系的，应当依照第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。”即在劳动关系类法律中，“劳动合同”与“劳动关系”在某些情形下是表达同一法律概念事实。

　　以上所述，个人浅见，有待商榷。本案因双方的握手言欢而无法以判例的形式提供一种可能的判断，但案情本身的法律问题有待明确。立法之时，对此处是否有失严谨，尚需相关部门作出明确答复。


二○○九年十一月二十七日



作者：杨德君
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