房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-06-23 11:42:45   浏览:8162   来源:法律资料网
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杨东律师:房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下,与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》,约定详细买卖内容,佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》,并将相关的证件材料交由房产中介,代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购,无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单,以相关证件要挟张某,在报警无效下被迫写《承诺书》:“由于本人限购不能履约,现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交,则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为,房产中介以证件要挟张某,在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书,并非其真实意思表示,因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为,之所以房产中介败诉,主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的,不是张某真实意思表示。按照法律规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言,张某依法可以请求撤销承诺。另外,如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实,房产中介要求张某签下的《承诺书》,本质上就是防“跳单”的条款,如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,一般是不构成“跳单”违约。
当然,换一个思路,诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费,按照《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》,居间促成合同成立,居间已成功,依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的,如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知(可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款),则更能规避自身的风险,诉讼中更为主动,更占上风。

(作者:上海市欣隆律师事务所杨东律师)

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云南省发展应用新型墙体材料管理规定

云南省人民政府


云南省人民政府令第89号


  《云南省发展应用新型墙体材料管理规定》已经1999年11月10日省人民政府第27次常务会议通过,现予发布施行。

                         省长 李嘉廷
                      1999年11月18日

          云南省发展应用新型墙体材料管理规定



  第一条 为了促进新型墙体材料的开发和应用,限制粘土实心砖的生产和使用,保护耕地和环境,节约能源,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本规定。


  第二条 本规定所称新型墙体材料(以下简称新型墙材)是指除粘土实心砖(包括各种工业废渣、湖泊淤泥掺入量低于30%或者孔洞率低于23%的粘土制墙体材料)以外的各种建筑墙体材料。


  第三条 在本省行政区域内生产建筑墙体材料的企业和建筑工程的设计、建设、施工、管理单位必须遵守本规定。


  第四条 县级以上人民政府应当加强对发展应用新型墙材工作的领导,将发展应用新型墙材纳入社会经济发展计划和政府的目标管理。
  新型墙材生产企业可以根据国家和省有关规定享受税收等方面优惠政策。


  第五条 县级以上人民政府负责墙改管理工作的机构主管本行政区域内发展应用新型墙材的工作,履行下列主要职责:
  (一)宣传、贯彻发展应用新型墙材的法律、规章和政策;
  (二)编制新型墙材开发应用规划和年度计划,并组织实施;
  (三)组织协调新型墙材的科研、生产和推广应用;
  (四)按规定负责发展新型墙材专项用费的征收、返还和安排使用;
  (五)参与或者组织生产新型墙材的建设项目的论证、设计审查和竣工验收;
  (六)查处违反本规定的行为。
  各级财政、建设、建材、物价、乡镇企业、土地、税务、工商、环保、技术监督等部门,应当按照各自的职责做好发展应用新型墙材的工作。


  第六条 各级人民政府和有关部门应当鼓励、支持新型墙材的发展和推广应用,对取得显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。


  第七条 禁止占用耕地建砖瓦窑。除边远、贫困山区经省人民政府负责墙改管理工作的机构和有关行政主管部门批准,可以在荒地上新建粘土实心砖生产线外,禁止任何单位和个人新建、扩建粘土实心砖生产线。


  第八条 现有粘土实心砖生产企业应当进行技术改造,转产新型墙材;暂无条件改造、转产的,应当实行限量生产,具体办法由县级以上人民政府负责墙改管理工作的机构制定。


  第九条 在距粉煤灰、煤矸石和煤矿剥离土堆存量较大的场地20公里范围内新建、扩建新型墙材生产线的,应当将粉煤灰、煤矸石和煤矿剥离土作为新型墙材的主要原料。
  不符合前款规定的,有关部门不予审批立项,建设行政主管部门不予批准开工建设。


  第十条 利用工业废渣生产新型墙材的企业,排渣单位应当给予协助,不得违反国家规定予以收费或者变相收费。


  第十一条 各级建设行政主管部门应当将新型墙材的推广应用纳入城市建设规划和年度建设计划,并将新型墙材的推广应用指标分别下达到有关设计、施工单位,组织实施新型墙材示范工程和成片的试验小区。


  第十二条 在城市建筑工程中,框架结构建筑的填充墙以及围墙、临时建筑不得使用粘土实心砖;砖混结构建筑使用新型墙材的比例,在省会市和地级市不低于50%,在县级市不低于40%,在其他城市不低于30%。
  达不到前款规定比例的建筑工程,不得评为优秀设计和优秀工程。


  第十三条 在城市规划区内新建、扩建、改建的建筑工程,建设单位和个人在办理开工手续前应当按规定缴纳发展新型墙材专项用费(以下简称专项用费)。
  专项用费的征收、返还、管理办法及征收标准由省财政、物价行政主管部门会同省人民政府负责墙改管理工作的机构另行制定。


  第十四条 违反本规定,新建、扩建粘土实心砖生产线的企业,由县级以上人民政府负责墙改管理工作的机构责令限期改正,可以处5000元以上3万元以下的罚款或者会同工商行政管理机关和土地行政主管部门按有关规定处理。


  第十五条 建设单位违反本规定,不使用新型墙材或者使用新型墙材达不到本规定第十二条规定比例,所缴纳的专项用费不予返还。对能够改正的,由县级以上人民政府负责墙改管理工作的机构责令限期改正;对无法改正的,可以处1万元以上3万元以下的罚款。


  第十六条 未按规定缴纳专项用费而擅自开工建设的,由县级以上人民政府负责墙改管理工作的机构提请同级建设行政主管部门责令其停止施工,补缴专项用费,并按日加收1‰的滞纳金;对拒不缴纳专项用费的,由县级以上人民政府负责墙改管理工作的机构责令限期缴纳,处1000元以上1万元以下的罚款。


  第十七条 国家工作人员在墙改管理工作中玩忽职守,滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第十八条 本规定自发布之日起施行。

市人民政府办公室关于印发宜昌市城区居民最低生活保障对象医疗保险暂行办法的通知

湖北省宜昌市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发宜昌市城区居民最低生活保障对象医疗保险暂行办法的通知

宜府办发[2007]072号


各县市区人民政府,市政府各部门,宜昌开发区管委会,各大中型企业,各大中专学校:
《宜昌市城区居民最低生活保障对象医疗保险暂行办法》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


二○○七年十一月六日



宜昌市城区居民最低生活保障对象医疗保险暂行办法


第一条 为切实解决城区居民最低生活保障对象(以下简称低保对象)基本医疗保障问题,根据《省人民政府办公厅关于印发城市居民最低生活保障对象参加医疗保险暂行办法的通知》(鄂政办发〔2007〕68号)等文件规定,结合我市城区实际,制定本暂行办法。
第二条 低保对象医疗保险坚持保障水平与经济发展水平相适应的原则,做到与城镇职工基本医疗保险制度、城镇居民基本医疗保险制度、社会医疗救助制度相衔接,切实保障低保对象的基本医疗需求。
第三条 本市城区(不含夷陵区,下同)未参加城镇职工基本医疗保险的低保对象,均纳入低保对象医疗保险范围。
第四条 低保对象医疗保险费筹集标准暂定为每人每年140元。其中:省财政每人每年补助100元;市财政每人每年补助20元;区财政每人每年补助10元;市民政部门从医疗救助资金中每人每年补助10元。
第五条 低保对象申请参加医疗保险应当于每年9月底前持户口簿、个人身份证、《城市居民最低生活保障金领取证》,到所在社区办理参保登记,由社区负责填制《城市低保对象医疗保险人员信息登记表》,经民政部门审核后,到市劳动和社会保障局社会保险基金征收稽查处为参保人员申办参保手续。社会保险基金征收稽查处在参保人员《城市居民最低生活保障金领取证》上签章认可。低保对象参保免交有关医疗保险证卡工本费。
第六条 低保对象参加医疗保险实行年度动态管理。每年9月底前登记认可的低保对象可以享受下一个结算年度(结算年度为当年10月1日至次年9月30日)的医疗保险待遇。低保对象享受待遇不设等待期。若低保对象按本办法参保后停止享受低保待遇的,本结算年度仍按本办法享受医疗保险待遇,下一个结算年度可按规定参加城镇职工基本医疗保险(含灵活就业人员医疗保险)或城镇居民基本医疗保险。新增低保对象从下一个结算年度开始按本办法纳入医疗保障范围。但是,低保对象不得重复参加政府组织的多种医疗保险。
停止享受低保对象医疗保险待遇的人员,参加灵活就业人员医疗保险的,原低保对象医疗保险参保年限不计入城镇职工医疗保险缴费年限,但可按灵活就业人员医疗保险政策规定的当年基本医疗保险缴费基数×4.8%的标准一次性补齐差额后,合并计算参保年限,补费期间不享受医疗保险相关待遇;其参加城镇职工基本医疗保险的,可以合并计算参保年限。
第七条  参保的低保对象凭市社会保险基金征收稽查处签章的《城市居民最低生活保障资金领取证》,在惠民医院或惠民窗口就诊就医,可以享受规定的医保待遇。
第八条  参保的低保对象一般门诊医疗费用补助标准为每人每年14元,由民政部门按年度一次性发放给低保对象。
第九条  参保的低保对象在同一年度内住院时,除享受惠民医院减免优惠政策外,所发生的符合政策规定的其余医疗费用,在低保对象医疗保险统筹基金中按下列办法予以报销:首次起付标准为100元(其中对“三无人员”不设起付线),第2次住院减半,从第3次起不设起付线。由低保对象医疗保险统筹基金支付的医疗费用每年最高限额为2万元。超过起付标准以上、最高支付限额以下的医疗费按55%的比例报销,转院医疗费按40%的比例报销。超过最高限额以上的部分,由民政部门按有关规定给予医疗救助。
第十条 大病门诊实行病种、费用定额管理。病种为:恶性肿瘤、器官移植后抗排斥治疗、慢性肾功能尿毒症期、帕金森氏综合症、严重精神病、系统性红斑狼疮、再生障碍性贫血。费用按定额标准的50%报销。(具体办法另行制定)。
参保的低保对象发生符合《宜昌市基本医疗保险疾病质量控制标准》且生命体征不正常、不易搬动的病情时,所用的门诊抢救医疗费用,可纳入低保对象医疗保险统筹基金支付范围。
第十一条 因惠民医院条件所限,或因专科疾病确需转其它医院诊疗的参保的低保对象,由主治医生及时提出转院意见,经医院医保办公室同意,报市医疗保险管理处备案,可转到市中心医院、市一医院、市二医院、市三医院、市中医院、市优抚医院(仅限精神病人)诊疗。凡未经批准,自行转院就医的费用自负。
第十二条 低保对象医疗保险应当严格执行《宜昌市基本医疗保险疾病质量控制标准》、《宜昌市城镇低保对象医疗保险大病门诊管理办法》、城镇职工基本医疗保险甲类药品目录、诊疗项目和医疗服务设施标准,紧急抢救用药放宽至乙类药品目录。乙类药品报销比例为40%。使用乙类药品须经主治医生签字,报分管院长审批。如国家、省有新的规定,从其规定。
第十三条 市劳动和社会保障、财政、民政、卫生等部门共同负责实施低保对象医疗保险工作,分别履行下列主要职责:
(一)劳动和社会保障部门负责低保对象医疗保险的组织实施工作。
(二)财政部门负责落实政府补助资金,并于每年9月30日前将低保对象医疗保险补助资金拨付到医保专户,同时,对其资金的使用实行监管。
(三)民政部门负责对低保对象资格进行确认,并核发《城市居民最低生活保障资金领取证》。负责从医疗救助资金中及时提取补助资金,并将资金足额拨付到医保专户。同时,负责低保对象门诊医疗补助费的发放。
(四)卫生部门负责惠民医院的管理,指导惠民医院制定为低保对象服务的各项管理制度,监督惠民医院落实医疗费用减免等政策。
第十四条 市劳动和社会保障局社会保险基金征收稽查处是低保对象医疗保险经办机构,其主要职责包括:
(一)负责低保对象参加医疗保险手续的办理、变更和终结;
(二)负责低保对象参加医疗保险的政府补助资金及民政医疗救助资金的核定,并将核定的有关资料及数据交市财政局;
(三)负责低保对象医疗保险基金预决算编制的相关工作;每年根据低保对象参保缴费情况,拟定下年度专项补助资金计划。
市劳动和社会保障局医疗保险管理处是低保对象医疗保险经办机构,其主要职责包括:
(一)负责低保对象医疗保险基金支付、结算及统计工作;
(二)负责监督检查惠民医院执行医疗保险管理措施的情况,并与惠民医院签定医疗保险服务协议;
(三)负责定期报送或公布医疗保险基金的运行情况,接受有关部门及参保人员的监督。
第十五条  惠民医院应当按照有关规定和协议约定,严格执行医疗服务和保险政策、诊疗规范和操作规程,制定医疗质量、医疗安全、医疗服务、医疗收费、药品购销、财务管理等制度,建立医疗记录、档案,服务信息网络体系,保证为低保对象提供医疗救助和治疗,落实优惠政策。配合医疗保险经办机构加强对低保对象医疗费用成本的控制与管理工作,并接受医保经办机构的监督。
第十六条 低保对象医疗保险统筹基金主要用于支付参保的低保对象的住院、一般门诊和大病门诊费用。支付金额按结算年度核算。
低保对象医疗保险统筹基金纳入财政专户统一管理,实行收支两条线,单独核算,专款专用,任何单位不得挤占挪用。
第十七条 参保的低保对象按程序办理入院手续后,住院期间所发生的费用在享受相关减免优惠的待遇后,除个人负担的部分外,其余部分由惠民医院按月与市医疗保险管理处结算。市内转诊就医的,转诊医院将参保的低保对象的医疗费用单列并按政策减免后与市医疗保险管理处结算。
第十八条 对违反规定提供虚假证明或伪造医疗发票等违规行为的,取消本人的参保资格,追缴已经报销补助的全部费用。
第十九条 本暂行办法未尽事宜,按《省人民政府办公厅关于印发城市居民最低生活保障对象参加医疗保险暂行办法的通知》和宜昌市城镇职工基本医疗保险相关政策规定执行。
第二十条 本暂行办法由市劳动和社会保障局负责解释。
第二十一条 本暂行办法自2007年10月1日起实施。