农村房屋买卖合同的效力认定/李泓燕

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 20:14:10   浏览:9760   来源:法律资料网
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【案情】

1991年6月,王某因农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某,罗某交付3300元购房款,王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,房屋面临拆迁,罗某无法获得拆迁补偿款,遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点:第一种观点认为本案房屋买卖合同无效,原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定,“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人,其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明,城镇居民可购买农村房屋,只是在取得房屋所有权时,房屋所占的土地使用权转为国家所有,同时应该办理相应的审批手续。

但是,1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号文件)第二条中明确规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定,“合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此,1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件,属于部门规章,不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条中更明确规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此,办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件,而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,协议内容为买卖私有房产,且不损害国家和社会公共利益,双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为,土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”,由于宅基地本身也是建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时,农村村民出售住房后,只是不能再次申请宅基地而已,购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地,但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋,

另外,本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后,在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法不溯及既往的原则,本案不能使用物权法的相关规定;根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

3.认定无效的社会效果弊大于利 首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前,如果认定合同无效,会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会稳定。其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)
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国家中医药管理局直属中医机构仪器设备管理办法(试行)

国家中医药管理局


国家中医药管理局直属中医机构仪器设备管理办法(试行)

1990年3月29日,国家中医药管理局

前言
仪器设备是发展中医事业的物质基础和技术条件,是中医事业现代化程度的重要标志之一。为进一步提高仪器设备的使用率和完好率,不断提高社会效益和经济效益更好地为中医事业服务,特制定本办法。

第一章 总 则
第一条 中医仪器设备管理是中医工作的重要组成部分。加强仪器设备科学管理,努力提高仪器设备的使用率和完好率,充分发挥社会效益和经济效益,以促进中医事业的发展。
第二条 仪器设备工作应认真贯彻勤俭办事业的方针和为医、教、研服务的原则。严格执行国家有关物资政策与法规。要做好仪器设备的综合平衡工作,全面考虑,统筹安排,突出重点,照顾一般。
第三条 仪器设备管理工作,应贯彻统一领导,归口管理,分级负责的原则。医、教、研、财务等部门要密切联系,共同配合。

第二章 组 织 机 构
第四条 局直属院校均设独立的设备管理处,地方院(校、所)可根据需要设处或科,相当于县(团)级的中医单位须有专人负责。
第五条 仪器设备管理工作应由分管该项业务的副院(校、所)长直接领导。
第六条 要选拔热爱中医事业,掌握物资专业知识,熟悉仪器设备管理业务,严格执行国家政策,办事公道的同志担任设备管理处的负责人。
第七条 仪器设备管理处编制应占所在单位总编制的一定比例,其中专业人员应占80%以上。
第八条 仪器设备管理处的业务范围:
1.认真贯彻执行国家有关方针、政策。
2.根据医、教、研工作的需要,制定本单位设备的中、短期装备规划和年度计划。
3.制定规章制度,负责设备的购置、安装、维修、调拨、报废和事故的核查处理工作,负责专业固定资产的管理并组织大型精密仪器专管共用的协调工作。
4.负责收集、提供、反馈有关设备的信息,对添置大型精密仪器组织充分论证,加强经济管理,并对附属单位的仪器设备工作进行业务指导。
5.协助人事部门做好设备管理人员的培训、调配、考核、定职晋升和聘任工作,使设备管理工作队伍保持相对稳定。
6.积极创造条件,做好计量工作。
第九条 为加强仪器设备的宏观管理,各单位应成立由领导、专家和管理人员组成的管理委员会,对本单位大型、精密、贵重仪器设备进行决策和协调。

第三章 设备管理人员
第十条 设备管理人员系指供应、管理和维修工程技术人员,他们均属专业技术人员,要保持相对稳定。
第十一条 设备管理人员应具备中专以上文化素质,具有一定的专业知识,热爱本职工作,作风正派,遵纪守法,勤俭节约,任劳任怨,有独立的工作能力。
第十二条 设备管理人员必须经常深入科室,调查了解医、教、研工作的需要,掌握情况,为科室开展工作提供条件。
第十三条 对设备管理人员定期考核,凡通过等级考试或考核的人员,可根据国家有关规定评定相应技术职称,对工作有突出贡献者,可破格晋升,对不适合从事设备管理工作人员必须进行调整。
第十四条 各单位对设备管理人员应制定培训计划,各级领导必须重视关心这支队伍的成长。

第四章 仪器设备管理
第十五条 根据单位的装备规划和当年医、教、研任务,编制下年度仪器设备需要计划,其内容如下:
1.在充分论证的基础上,必须有足够的工作量,具备熟练使用及维修设备的技术力量。
2.具备安装设备的条件,如房屋、水、电设施等。
3.有充足的经费保证。
第十六条 购置仪器设备应从实际出发,本着适用、节约的原则,凡是国产仪器质量性能达到要求的,不再进口,低档仪器能满足要求的不追求高档仪器。
第十七条 贵重仪器设备(附件1)(略)的引进计划必须通过论证。凡单价超过2万美元的仪器设备,报计划时要有专题报告;凡单价超过10万美元的仪器要填写统一的论证表(附件2)(略)和详细的论证说明(附件3)(略)。
第十八条 订货时应按国家有关技术标准和经济合同法的规定进行,注意技术资料的完整性,引进设备必须严格执行国家有关外贸政策和规定。
第十九条 仪器设备到货后,必须抓紧做好验收工作,建立操作规程,万元以上仪器设备要建立仪器档案,设专人管理。大型精密仪器的操作使用人员必须经过培训、考试合格和发给使用证后,方可上机操作。单价10万美元以上的,要填写详细的验收报告(附件4),并报局备案。
第二十条 通过各种渠道获得经费购置的仪器设备(含赠送)均由设备管理部门统一管理和调配。
第二十一条 引进仪器设备到货后应及时验收,发现问题要与检部门联系及时处理。
第二十二条 对大型精密仪器的使用,按照专管共同的原则,可成立中心实验室专管,根据单位情况可实行有偿占用、定额管理、基金制等方式,通过管理充分发挥仪器设备的社会效益和经济效益,要逐步完善管理制度,提高设备使用率。
第二十三条 对仪器设备应定期进行检查,因任务变动,无安装条件而闲置不用超过半年的仪器,管理部门可进行调配。
第二十四条 对大型精密仪器使用中出现的事故,必须填写“事故报告单”,由设备管理部门及时组织有关人员鉴定,连同处理意见存入档案,并报局备查。
第二十五条 仪器设备的积压处理及报废工作,由设备管理部门会同有关人员鉴定、报废,大型仪器报主管领导批准,万元以上的应填写统一鉴定表(附件5),并报局备案。
第二十六条 凡管理仪器设备认真负责,成绩优秀的单位和个人,应予表扬和奖励。对管理不负责任,不遵守制度,违反操作规程,造成责任事故者,酌情赔偿,严重者给予行政处分,直至追究刑事责任。

第五章 统 计 报 表
第二十七条 仪器设备统计报表是各级领导了解情况,指导工作,制定计划的主要依据,各单位必须按照有关规定执行,务求准确、及时、无误。
第二十八条 各直属单位必须按要求向局报送如下报表:
1.新增专业固定资产统计报表(附件6)。
2.10万元以上仪器设备使用情况统计报表(附件7)。
3.万元以上调剂、报废、积压仪器设备统计报表(附表8)
4.局管仪器设备零配件、消耗品使用记录(附件9)。
以上年度报表于次年1季度内填报。

第六章 附 则
第二十九条 本办法适用于国家中医药管理局直属中医机构,地方中医单位可参照执行。
第三十条 本办法由国家中医药管理局负责解释。过去有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
第三十一条 本办法自公布之日起实行。


七台河市人民政府办公室关于印发七台河市步行街七彩城管理办法的通知

黑龙江省七台河市人民政府办公室


七台河市人民政府办公室关于印发七台河市步行街七彩城管理办法的通知


七政办发〔2012〕61号



各区、县人民政府,金沙新区、开发区管委会,市政府各有关直属单位:
  现将《七台河市步行街、七彩城管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。



   二O一二年九月二十八日


七台河市步行街、七彩城管理办法

  第一条 为加强和规范步行街、七彩城(以下简称商业区)的管理,维护商业区的正常秩序、市容环境以及公共设施的完好,根据国家、省、市有关法律、法规、规章,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称的商业区是指七彩城及步行街的公共区域。
  第三条 位于或进入商业区内的单位和个人适用本办法。
  第四条 市城市管理行政执法局七彩城管理处(以下简称管理处)是商业区管理的主管部门,负责组织实施本办法。主要职责是:负责商业区的牌匾、广告、市容环境卫生(含清雪)、室外摊位、公共秩序、交通管理、园林绿化及公共设施等方面的日常管理、监督和协调工作并按照有关规定收取商业区内单位及个人的相关费用。
  第五条 公安、工商、规划、交通、卫生等行政职能部门,依法履行各自的行政管理职责。
  第六条 商业区内的供电、供水、排水、消防、邮电、通讯、燃气、有线电视、交通等公共设施归口相应的职能部门管理和维护。
  第七条 进入商业区的单位和个人,应当自觉维护商业区的公共环境卫生,爱护公共设施、遵守经营秩序和交通秩序。
  第八条 除执行公务的警车、消防车、救护车、工程抢险车和经批准的货物运输车辆及残疾人使用的专用车外,禁止其它车辆(含机动车和非机动车)在步行街内通行。
  进入七彩城内车辆要按规定路线、地点行驶和停放。
  第九条 市公安交通管理部门应当会同市城管部门在出入商业区地段设置明显的交通管理标志,并根据道路交通管理的实际需要制定具体交通管制方案。
  第十条 商业区内的单位和个人,应按照消防部门的要求落实安全防火措施,并按规定配备有效的消防器材设备,做好安全防火工作。
  第十一条 在商业区内从事经营活动的单位和个人应积极参与创建文明示范街活动,严禁出售假冒伪劣商品以及不符合国家标准的商品,并可以就区域内商业布局、功能定位、市容环境卫生等方面的要求向管理处进行咨询或建议。
  第十二条 商业区内禁止随地露宿、流浪乞讨以及其他妨害商业区管理秩序和市容观瞻的行为。对生活无着落的流浪乞讨人员,公安、民政等部门按有关规定及时处理,管理处予以配合。
  第十三条 商业区内的环境卫生应当定时清扫,全天保洁,严格按照环境卫生标准执行,生活垃圾实行袋装,定点、定时投放;建筑垃圾由业主自行清除,做到随产随清,严禁落地堆放。
  第十四条 商业区内的单位和个人,应当承担各自门前的卫生管理,并按照管理处划定的清雪责任区在规定时限内及时清除冰雪。
  第十五条 商业区内禁止下列影响市容环境的行为:
  (一)在建筑物、设施以及树木上涂写、刻画,或未经批准悬挂、张贴广告和宣传品;
  (二)在建筑物的阳台和窗外堆放、吊挂有碍市容的物品;
  (三)施工场地不按规定设置围档,竣工后不及时清理场地;
  (四)随地吐痰、便溺、丢废弃物、倾倒垃圾和污水;
  (五)将猫、犬等宠物等带入商业区;
  (六)擅自拆除、迁移、占用、损毁市政公用和环境卫生设施;
  (七)装卸货物后不及时清理现场;
  (八)在施工或商品促销、宣传活动中违反规定产生噪音;
  (九)散发传单、印刷品广告;
  (十)产生烟尘污染及焚烧产生有毒有害烟尘或气体的行为;
  (十一)法律、法规、规章规定的其他影响市容环境卫生的行为。
第十六条 商业区内不得有下列经营行为:
  (一)未经批准设置各类室外经营摊点(含商家店外展示商品、摆放物品、超越门槛、台阶摆摊经营的);
  (二)流动经营、兜售物品;
  (三)超出设置区域、范围、种类经营。
  第十七条 位于或者进入商业区的单位和个人,应当自觉维护道路及附属设施,不得擅自挖掘、占用商业区内各类道路,确需要挖掘、占用的,应到主管部门办理审批手续。
  第十八条 在商业区内对各类建筑物、构筑物进行门窗改建、外部装修、房屋翻新或者封闭阳台的,应当经管理处同意并到有关部门办理审批手续后,方可进行。
  第十九条 建设、规划、土地、环保、公安、交通、工商等部门在办理各类行政许可(审批)涉及商业区管理的,应征求市城管部门的意见。
  第二十条 步行街的景观灯光设施、各商铺外立面灯光、楼宇内部临窗的灯光设施和广告设施设计时应经管理处的同意,按有关部门审批的设计方案要求,自行安装和维护管理,并按市统一规定的夜间照明时间开放。
  第二十一条 凡在商业区内举办文化、商业、旅游、展览、咨询、表演以及悬挂标语、横幅、彩球和彩虹门等宣传活动(含公益活动),举办者应经管理处同意后办理审批手续。
  第二十二条 在商业区内设置户外牌匾、广告,按《七台河市城市户外牌匾、广告设置管理办法》的规定经管理处审批同意后,方可设置。
  第二十三条 管理处应严格在本办法设定的职责内从事行政管理工作,按管理权限,对违反本办法的行为依据相关法律、法规、规章的规定实施处罚。
  第二十四条 管理处执法人员执行公务时,应持有行政执法证件,做到文明执法、秉公执法。
  第二十五条 对具有扰乱公共秩序、损坏公共设施等行为,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定的,由公安部门依法予以处理。
  第二十六条 侮辱、殴打管理处执法人员,妨碍执法人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第二十七条 管理处的执法人员在执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
  第二十九条 本办法自2012年11月1日起施行。