北京市建委关于第一批经济适用住房销售购买办法

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北京市建委关于第一批经济适用住房销售购买办法

北京市建设委员会


北京市建委关于第一批经济适用住房销售购买办法
北京市建委



根据《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发〔1998〕54号)等文件精神,制定本办法。
一、关于经济适用住房的销售
(一)开发建设单位预售经济适用住房应当到市房地局办理《北京市经济适用住房销售许可证》。
(二)开发建设单位办理《北京市经济适用住房销售许可证》应同时提交以下证件:
1.开发建设单位与市城市建设综合开发办公室(以下简称市开发办)签订的《经济适用住房项目建设承诺书》;
2.市开发办核发的《关于办理经济适用住房行政事业性收费减半交纳手续的批复》;
3.市计委、市建委批准的项目建议书批复;
4.市房地局核发的《北京市城镇建设用地批准书》;
5.市计委、市建委批准的项目列入年度计划的文件;
6.市规划局核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》;
7.市建委核发的《北京市建设工程开工证》;
8.市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批复文件;
9.按申请预售的经济适用住房的规模计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,或达到相应的工程进度,并已确定施工进度和交付日期的证明文件;
10.经市居住小区管理办公室核准的物业管理公约;
11.经济适用住房的认购面积达到计划开工面积30%以上的证明文件。
(三)市房地局应在收到证件后的7个工作日内办理完经济适用住房销售许可证手续。
(四)销售经济适用住房,实行政府限价的政策。开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。
(五)售房合同使用市房地局统一制定的北京市经济适用住房预售(买卖)合同文本。
(六)预售期房的付款办法由买卖双方商定,但在购房人取得房屋产权证件之前,开发建设单位累计收取的购房款总额不得超过总房价款的95%;待购房人取得房屋产权证件时,一次结清房款。
(七)对销售的现房,在购房人取得房屋产权证件之前,开发建设单位收取的购房款总额不得超过总房价款的95%;待购房人取得房屋产权证件时,一次结清房款。
(八)买卖双方应在预售经济适用住房后的1个月内,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理预售登记。房屋土地管理部门应在预售登记后15个工作日内办理完登记手续。
(九)开发建设单位自取得经济适用住房销售许可证之日起,应首先向1998年10月29日至1998年11月2日认购会期间签订认购意向的个人售房。30日内未到开发建设单位办理个人购买手续的,认购意向无效。
(十)利用本单位自用土地建设的经济适用住房只能向本单位职工出售,不得对外销售。
(十一)开发建设单位应按月将销售情况报市开发办。
二、关于经济适用住房的购买
(一)在1998年10月29日至1998年11月2日认购会期间签订认购意向的单位,可直接到开发建设单位办理购房手续;未签订认购意向的单位应向市开发办提交购房申请,经核准后,方可办理购房手续。
市级行政机关、事业单位按原建设经费申请渠道,申请购买经济适用住房资金。
(二)在市政府作出本市居民家庭中低收入标准及认定办法之前,居民个人购买第一批经济适用住房,凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理购房手续。
(三)凡以申请个人住房贷款方式购买经济适用住房的居民个人,凭登记后的经济适用住房预售(买卖)合同,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续。房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。
(四)购房人可到北京市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济适用住房贷款。
(五)买卖双方应在房屋交付使用后30日内,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理房产过户手续,办理房地权属证件。其中,购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房,由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。
三、其他有关事项
(一)开发建设单位凭市开发办核发的经济适用住房建设项目批复文件,办理土地划拨、有关行政事业性收费减半交纳和贷款等手续。
(二)居民个人购买的经济适用住房产权归个人所有。关于居民个人所购经济适用住房上市交易的时间、土地出让金和有关税费补交、增值收益分配的具体办法,按市政府住房制度改革有关规定执行。
(三)在新征土地上建设的经济适用住房项目,未经市有关部门批准,不得改变其用地性质和建设规模,不得进行项目转让或合作开发。
(四)开发建设单位必须按《经济适用住房项目建设承诺书》的规定实施开发建设工作。
(五)本办法执行中的具体问题由市建委负责解释。



1999年1月7日
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陕西省事业单位登记管理条例

陕西省人大


陕西省事业单位登记管理条例
陕西省人民代表大会


(1997年12月26日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

第一章 总 则
第一条 为规范事业单位登记管理行为,确认事业单位的法律地位,保障其合法权益,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本省行政区域内的教育、科研、文化、文物、卫生、体育、广播电视、新闻出版和其他各类事业单位的设立、变更、注销,依照本条例进行登记管理。
法律、法规对事业单位登记管理另有规定的,从其规定。
第三条 依法成立并依照本条例进行登记的事业单位,其合法权益受法律、法规保护。
第四条 县级以上人民政府各级机构编制管理部门是本级人民政府事业单位的登记主管部门(以下简称登记主管部门),按照分级登记管理的原则实施事业单位的登记管理。
国家和外省(直辖市、自治区)驻陕事业单位,由省登记主管部门登记或者备案,也可以委托事业单位所在地县级以上登记主管部门登记或者备案。
第五条 各级人民政府有关部门按照各自的职责,协助登记主管部门做好事业单位的登记管理工作。
第六条 登记主管部门对核准设立登记、变更登记和注销登记的事业单位统一向社会公告。

第二章 设立登记
第七条 申请办理事业单位法人登记,必须具备下列条件:
(一)依法成立;
(二)有规范的名称、组织机构和场所;
(三)有明确的业务范围;
(四)有相应的从业人员;
(五)有与开展业务活动相适应的经费;
(六)能够独立承担民事责任。
不具备前款第(六)项条件的事业单位,办理非法人事业单位登记。
第八条 事业单位登记的主要事项为:名称、性质、设立主体、法定代表人或者主要负责人、业务范围、经费来源、资产总额、单位住所、标识代码。
第九条 设立事业单位,必须自主管部门批准设立之日起60日内向登记主管部门申请办理设立登记。
本条例施行前设立的事业单位,应当自本条例施行之日起90日内向登记主管部门申请登记。
第十条 申请办理设立登记的事业单位,应当向登记主管部门提交下列材料:
(一)事业单位主要负责人签署和主管部门审核的《事业单位设立登记申请书》;
(二)批准设立的文件;
(三)经费来源证明;
(四)本单位法定代表人或者主要负责人的身份证明;
(五)住所的所有权或者使用权证明;
(六)其他有关材料。
第十一条 登记主管部门应当在收到事业单位设立登记申请后30日内作出是否准予登记的决定。
第十二条 登记主管部门在核准登记后,对具备法人条件的事业单位,发给《事业单位法人证书》;对非法人事业单位,发给《事业单位登记证书》。
《事业单位法人证书》和《事业单位登记证书》分为正本和副本,正本和副本具有同等法律效力。除事业单位登记主管部门外,其他任何单位和个人不得收缴、扣押。
第十三条 经登记主管部门核准登记或者备案的事业单位需要从事经营活动的,应当向工商行政管理部门申请办理营业登记。

第三章 变更登记
第十四条 已经登记设立的事业单位有列情形之一的,应当自该情形发生之日起30日内向原登记主管部门申请办理事业单位变更登记:
(一)单位名称发生变更的;
(二)业务范围发生变更的;
(三)设立主体发生变更的;
(四)法定代表人或者主要负责人发生变更的;
(五)经费来源发生变更的;
(六)住所发生变更的。
第十五条 申请办理变更登记的事业单位,应当向登记主管部门提交下列材料:
(一)法定代表人或者主要负责人签署和主管部门审核的《事业单位变更登记申请书》;
(二)主管部门批准变更的文件;
(三)其他有关材料。
第十六条 登记主管部门应当在收到变更登记申请30日内作出是否准予变更登记的决定。准予变更登记的,应当同时予以换发《事业单位法人证书》或者《事业单位登记证书》。

第四章 注销登记
第十七条 已经登记设立的事业单位有下列情形之一的,应当自该情形发生之日起30日内向原登记主管部门申请办理事业单位注销登记:
(一)审批机关决定撤销的;
(二)设立主体决定解散的;
(三)依法责令撤销或者解散的;
(四)因合并、分立而撤销或者解散的;
(五)单位性质变化不再是事业单位的。
第十八条 申请事业单位注销登记的,应当向登记主管部门提交下列材料:
(一)法定代表人或者主要负责人签署和主管部门审核的《事业单位注销登记申请书》;
(二)审核机关同意撤销的文件;
(三)设立主体决定解散的文件;
(四)依法责令撤销或者解散的法律文书、文件;
(五)清算组织出具的债权债务清理完结证明;
(六)其他有关材料。
第十九条 事业单位自登记主管部门核准注销之日起终止活动。对准予注销登记的事业单位,登记主管部门应当收缴其《事业单位法人证书》或者《事业单位登记证书》的正副本。

第五章 年度检验和证书管理
第二十条 经核准设立的事业单位,应当在每年1月1日至3月31日向发给登记证书的部门提交主管部门审核同意的年度检验报告、《事业单位法人证书》或者《事业单位登记证书》副本,接受年度检验。
登记主管部门收到报告和证书后,应当在30日内完成检验手续,对年度检验不合格的或者不履行年度检验手续的事业单位按照有关规定进行处理。
第二十一条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让《事业单位法人证书》或者《事业单位登记证书》。证书遗失的,在登记主管部门指定的报刊上声明作废以后,可以向登记主管部门申请补发。
第二十二条 《事业单位法人证书》和《事业单位登记证书》的正副本及有关文书表格,由省登记主管部门统一印制,并收取工本费。工本费收费标准由省物价、财政部门核定。

第六章 法律责任
第二十三条 对违反本条例规定的行为,由登记主管部门依照下列规定进行处理。
(一)未经登记,擅自以事业单位名义开展活动的,责令停止活动,并处以五千元以下的罚款。
(二)伪造、涂改、出租、出借、转让《事业单位法人证书》或者《事业单位登记证书》的,责令改正,没收违法所得,处以一千元以上五千元以下的罚款,情节严重的,收缴证书;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
(三)申请登记或者接受年度检验时隐瞒真实情况、弄虚作假或者擅自改变登记事项的,除责令改正外,视情节轻重,可处以五百元以上三千元以下的罚款。
(四)不按规定时限申请办理变更登记、注销登记、年度检验的,责令限期办理;逾期仍不办理的,处以五百元以下的罚款或者撤销登记。
第二十四条 非法收缴、扣押《事业单位法人证书》或者《事业单位登记证书》,给事业单位造成损失的,依法承担赔偿责任。
第二十五条 登记主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊或在规定时限内无正当理由不办理登记手续的,由主管部门根据情节轻重给予批评教育或者行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 当事人对登记主管部门作出的三千元以上罚款或者撤销登记的行政处罚决定不服的,有权要求举行听证。
第二十七条 当事人对登记主管部门作出的不予登记或者行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附 则
第二十八条 具备法人条件依法不需要办理法人登记的事业单位,应当向登记主管部门备案。其证书发放、年度检验、变更和注销登记管理办法,由省人民政府按照有关规定制定。
第二十九条 本条例实施中的具体应用问题,由省机构编制管理部门负责解释。
第三十条 本条例自1998年4月1日起施行。



1997年12月26日
从总理关心桃农进城谈开去

马子俊 胡文苑


近日有两则消息引起了社会广泛关注,一则“7月15日,温家宝总理视察河南期间,随机停车走进洛阳市孟津县送庄镇西山头村的村民家中。当地村民李剑雷因不满洛阳市区搞创建禁止进城卖桃,向总理“实话实说”,总理现场办公,解决了送庄镇桃农进城卖桃难题。洛阳其他县乡的瓜农也跟着进城直销的政策,和送庄镇桃农一样拿到了“进城直销特别许可证”。在总理解决孟津农民卖桃难的背后,隐藏着的却是农民进城直销瓜果的重重“壁垒”,在许多城市大搞创建之时,禁止农民进城直销瓜果并非个案。专家建言,城市决策应以市民生活便利为根本,而不是市容城管等部门只顾自己利益的“一刀切”。只有除却“壁垒”,农民进城直销瓜果之路才会顺畅。”(郑州晚报)

  第二则《新安晚报》的消息说:“合肥今年提出了创建无摊城市的设想,由此禁止农民当街卖瓜,要求必须进入小区、农贸市场、小街巷等销售点,全市最初共设立78个西瓜销售点。由于销售点少且偏,不少瓜农被迫违规卖瓜,市民也直言买瓜不便。不久前,合肥数十位高校教授及离退休干部联名建议,要更加科学合理地设置西瓜直销点,方便瓜农卖瓜。”为此新华社还专门发表了评论文章,文章谈到“农民开车进城直销瓜果,确实对城市环境、交通管理带来一定压力,也加大了城市管理的成本。但如果城市管理者按中央的要求,少算“管理账”,多算“统筹账”,就会明白,城市多花的“小钱”、管理上的麻烦,会变成农民增收的“大钱”,让农民得到最大的便利。

  城市创建卫生文明城,本来无可厚非,但要看一看是否具备相应的基础。这个基础,不仅是城市财力、设施等“硬件”,还应包括与这座城市发生着越来越紧密联系的广大农民的实际状况。在快速、便捷的农产品流通渠道建立起来之前,以“禁令”为手段,刻意追求创建,脱离当地实际情况。这就提醒我们各级领导干部,如何按照党中央的要求,从人民群众特别是农民群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手考虑问题。各级干部特别是在地市县工作的干部们,如何切实做到权为农民所用、情为农民所系、利为农民所谋,是值得认真反思的一个重大问题。洛阳农民“卖桃难”提示我们,城市管理者的每一项决策,都应充分考虑群众利益,尤其要把农民利益放在“重中之重”的位置考虑,种种损害农民利益的“城市禁令”都应取消。”(新华社记者林嵬)

  洛阳市为了搞创建,对卖桃的农民设了“禁令”,没有固定摊位和证件的果农,就进不了城。温家宝总理要求认真解决这项关系农民切身利益的问题的指示给各级城市管理行政执法机关改变工作方法和作风提出了新的要求和契机。总理为何关心农民进城卖桃,这是因为在总理心目中,市容整洁与农民增收,城市形象提升与新农村建设,并不矛盾,只要以人为本、科学规划,许多事情都可以协调好。总理所关注的问题也给我们城市管理行政执法机关在城市管理过程中如何正确落实科学发展观,真正体现“以人为本”管理理念上了很好的一课。

  长期以来,我们城管执法一直习惯于粗放式管理,一直在“管、卡、掐”上做文章,围追堵截是我们惯常的工作方式。缺乏统筹安排的规划和管理理念,很多事情往往不给利益相关者合理表达机会,就”一刀切”的一禁了之。这样做虽然管理的目标暂时可以得到实现,但是带来的负面效果也是明显的,甚至造成不好的社会影响,到头来原先制定的管理目标也无法实现。

  就以农民卖瓜的问题来说,如果我们各级城管行政执法机关为创建在流通环节层层设卡,势必造成农民销售困难,辛辛苦苦种出的瓜烂在地里,或是几分钱的卖掉。眼巴巴的看着城里七角至一块的行情,望城兴叹,严重挫伤农民的生产积极性。

  在各级行政机关转变政府职能,打造服务型政府的今天,这种只算自己部门小帐,不算社会利益大帐的管理理念是不合时宜的。

  新公共管理理论告诉我们:

  (1)政府服务应以社会和公众的需求为导向;建立以公共行政价值取向的“有限政府”,从原来扮演“管制者”角色向“服务者”角色的转变,由“政府中心”转变为“公众中心”,将“服务”的理念贯穿落实到工作的整个过程和各个环节。
  (2)更加重视政府的产出、结果、效率和质量;
  (3)主张放松行政规制,实行绩效目标管理,强调对绩效目标完成情况的测量和评估;
  (4)政府应广泛采用企业中成本──效益分析、全面质量管理、目标管理等管理方式。

  温总理在政府工作报告也提出:“努力建设服务型政府。创新政府管理方式,寓管理于服务之中,更好地为基层、企业和社会公众服务。整合行政资源,降低行政成本,提高行政效率和服务水平。政府各部门要各司其职,加强协调配合。健全社会公示、社会听证等制度,让人民群众更广泛地参与公共事务管理。大力推进政务公开,加强电子政务建设,增强政府工作透明度,提高政府公信力。”

  为达成上述诸目标,笔者认为在城市管理决策过程中必须建立利益表达和衡量机制。因为城管工作涉及方方面面,管理的对象不但有城里人,也有广大的进城人员和外来务工者。他们的利益需求多种多样,甚至有互相矛盾的地方。如何在构建和谐社会的大时代背景之下,在城管工作中达到诸利益团体利益元的最大交集,并不是一件容易之事。这给我们的工作提出了很高的要求,也是我们做好城管工作的必由之路。那么在有限的资源范围内,如何用最有效的手段取得各个利益团体最大的共识,为我们的城管治理措施争取广泛的群众基础,获得认同,求得正当性。是每个城管工作者必须思考的课题。

  要取得相对人的认同,除了法律赋予的正当性、合法性之外,对于许多为执行法律或是达成行政目标而实施的政策措施,如果是涉及到城市管理行政相对人利益的,笔者认为在政策出台之前,必须经过利益表达机制程序性检验。政府作为全民利益和社会公正秩序的体现者,有义务支持和帮助社会各阶层,特别是缺乏话语权的弱势阶层建立正常的、规范的利益表达机制,让社会能听到他们的声音。
  
  诚如孙立平教授所说:“承认不同的社会群体追求自己利益的合法性并保护其权利,就不同群体表达自己的利益以及为追求自己利益施加压力作出制度性安排,这样才能实现权利的高水平均衡,从而建立一个既有利于发展,又有利于公平的社会。”因为只有规则平等才是社会公正的核心所在;没有合理科学的制度,那么只以本部门利益为重,忽视利益相关者的“一刀切”土政策还将继续出现,那么城管工作将继续被舆论诟病。
  
  在城市管理工作中建立的利益表达机制必须是公平的、开放的、多向度的,为不同群体提供公平的利益表达的制度性平台,引导不同群体以理性合法的形式表达自己利益要求。同时,也要健全城市管理行政执法机关对不同群体利益表达的平等回应机制,使决策公正地反映不同群体的利益、并接受监督。

  作为一项制度性的安排首先要增强主体化的利益表达意识;其次在实践操作层面要实现平等化的利益表达权利,不允许独霸话语权的局面出现,要积极鼓励社会中介组织、志愿者队伍、行业协会作为弱势群体的代言人参与到对话机制中来;开辟合理化的利益表达渠道,提供简洁、便利、成本低廉的表达方式,是做好这项工作的关键;不断完善诉诸理性化的利益表达方式;在适当的时机形成法制化的利益表达制度,是完善城管工作相对人利益表达机制的保证。这些年来其他政府部门陆续开展了物价听证、专家咨询会、论证会等多种开门纳谏的活动。而全国城管机关此类的活动鲜有耳闻。其实听证会,论证会,均是利益表达机制的很好载体与实现形式。但是针对城市管理的现实情况,我们在举行以上形式讨论时,一定要注意代表的代表性,而不是流于形式。

  为此笔者觉得在就城管政策专题进行听证时,应采用社会学统计的方法挑选代表,使得代表提出的意见真正反映利益群体的声音。在选出样本代表的同时,为使得决策的科学化和高效性。我们也有必要借鉴最高法院遴选陪审员的方法,选用部分专家和知名人士作为指定代表参与听证。只有做好代表的平衡性问题,才能使得城管工作的利益表达机制真正发挥作用。

  利益表达,意见提上来之后,如何解决摆在眼前的相互冲突、矛盾的利益诸元,就是城市管理工作者决策过程中要解决的第二个现实命题了。这里有必要在全体城管执法者中建构利益衡量的理念。法国学者弗郎索瓦?惹尼指出:法官实现利益的取舍和衡量的方法应当是“认识所涉及的利益、评价这些利益各自的份量、在正义的天秤上对它们进行衡量,以便根据某种社会标准去确保其间最为重要的利益的优先地位,最终达到最为可欲的平衡”。

  从某种意义上来说,一个个的城管行政执法人员在行政程序过程中,也是一个个的行政法官,因为他的每一个决定直接关系到相对人的权益。面对相互冲突的利益元和诉求。

  笔者认为应该科学分析和界定利益所代表权利,按照权利的位阶,予以处理,合理运用调解的艺术,以求得利益的最大化、社会效果的最优。按照利益的主体分可分为个人利益、群体利益、社会公益。其中个体利益又可以分为基本利益和具体利益。个人基本权利在城管行政活动中主要有人身自由、人格尊严、生存权等。具体权利一般体现为各种财产权利。社会公益体现为公序良俗、社会安全和秩序。利益衡量在城市管理中运用的原则主要为保护合法利益、打击违法利益,遵从法律保留和法不禁止即自由的原则。注重弱者利益,要在管理中体现人文关怀。社会公共利益优先,要认识到最大的社会公益是要保障每个人的生存权和发展权。要以科学的价值观及社会的总体效果来衡量利益的价值量。利益比较的方法比较著名的有利益位阶比较。根据城市管理活动中利益构造和冲突类型,在个体利益与社会公共利益相冲突的场合,一般应确认社会公共利益的位阶高于个体利益。除此之外,在个体利益相冲突的类型中,个体享有的基本利益位阶要高于具体利益,应优先保护。在注重保障相对人基本权利的今天,用经济分析法分析比较冲突的利益诸元显得由为重要。美国法学家科斯主张,在权利冲突时,法律应当按照一种能够避免较为严重的损害的方式来配置权利,或者这种权利配置能使产出最大化。

  按此理论,法官在衡量过程中,“应当对各种可能的因素进行计算,把自己判决所带来的效果进行定量分析,以确定哪一种博弈标准能给各方参与人带来最优的选择”。将经济分析的方法注入利益衡量的过程,对结论进行成本?收益分析,为利益衡量提供了一种寻找确定性的方法。如果我们将经济分析法引入文章开始的两则报道,就可看出洛阳和合肥市的做法在经济上是不可取的,一是无摊的做法加大了政府的管制成本,二是牺牲了市民的福利(买不到瓜或是价廉的瓜),使得农民增收困难。而“无摊城市”这样做的社会效果却不明显。因为市容整洁并不是一个客观标准,真可谓因小失大。

  总之当现代政府从管制型转变为服务型时,各级城管行政执法机关就应该适应这种变化,积极回应,利益表达和利益衡量作为调整社会变化和冲突的工具与行政追求效率和公正的目标是一致的,更能体现以人为本的管理理念对城市管理工作的发展要求。笔者以为,不断完善城市管理工作中利益表达的机制,细化利益衡量方法,增强其妥当性和可操作性,是做好城市管理行政执法工作的一个现实选择。