国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见
国家计委
国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见
国家计委
目前，我国城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成了商品住房大量空置，严重影响了住房建设的发展。为认真贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号
，以下简称《通知》）精神，切实解决目前存在的问题，扩大国内需求，促进住房建设成为国民经济发展的新的增长点，必须在改革住房供应体系、停止住房实物分配、发展住房金融服务的同时，加强和改善房地产价格调控，调整住房价格构成，保持价格合理稳定，促进住房建设的发展。
一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系
各地要按照《通知》精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。
要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用
住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，利润控制在3％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由
政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发
企业利润限制幅度。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。
加强地价管理，降低住房建设成本。抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。城区改造拆迁，对拆迁户实行拆除
房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。
二、清理整顿建设项目收费，调整住房价格构成
各地区、各部门要继续贯彻《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号），加大清理整顿工作力度，再取消一批收费项目和降低一批收费标准，取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核等收费及各种押金
、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费、降低过高的收费标准（经济适用房实行减半征收）。全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，降低交易手续费等收费标准，促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估等中介组织
的服务收费，对经济适用住房开发建设应适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，加强对建设项目收费的监审。
对城市基础设施配套费等较大收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由国家计委会同财政部、建设部结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案。在国家治理方案出台前，各地应按照合并重复的收费项目、降低过高
的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定。人防工程
异地建设费规范方案由国家计委会同财政部、国家人防主管部门制定。停止向住房开发建设收取用电权费。各地要坚决贯彻国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则
出售、出租，建设费用不得进入房价；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房，应按保本或保本微利的原则核定价格标准。
三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序
政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。
加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力
相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。
四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超
面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。国家计委要会同有关部门对公有住房出售价格进行规范，促进
公有住房出售工作积极健康发展。
五、加强领导，做好房地产价格调控的各项工作
加强和改善房地产价格调控，保持价格总水平的基本稳定，是当前深化城镇住房制度改革，加快住房建设，使住房建设成为新的经济增长点的重要措施。地方各级人民政府要加强领导，统筹安排，认真组织做好深化城镇住房制度改革和加快住房建设的各项政策措施的落实工作。在政府
统一领导下，政府价格主管部门要与建设主管部门等有关部门密切配合，加强房地产价格调控制度和市场价格行为规则的建设，并针对住房价格构成中土地取得费用过高、建设项目收费过多及开发企业的成本和利润缺乏有效约束等问题制定专项治理方案，逐步调整住房价格构成。要加强对
住房价格和各项收费的监督检查，对有令不行、有禁不止，以及乱涨价、乱收费等违反价格政策的行为，要严肃查处。
各地要及时总结经验，不断完善政策措施，协调、处理好出现的新矛盾、新问题。各省、自治区、直辖市人民政府可结合本地情况制定具体实施办法，并报国家计委备案。
1998年10月7日
“封闭”还是“开放”，创新模式的思考
王瑜
阅读提示：不创新不行，如果盲目创新也会“死人”的，不少企业因为盲目创新而陷入困境。那么我们该如何创新？本人将介绍“封闭式”和“开放式”两种创新思维模式。其中“封闭式创新”是指利用自身的力量进行创新，并独自完成主要创新过程，而“开放式创新”则是以开放的心态把创新过程以及创新的环节对外开放，以多方参与的方式完成创新。
一、创新思想的评析
对于创新，首先我们要有正确的指导思想，笔者认为我们一再提倡的“自主创新”、“自主知识产权”这种创新的指导思想却不一定正确，以下我们来分析。
（一）有创新不一定有“产权”
如果自主创新的目的单纯是为了享有知识产权（本文简称“产权”，一般指专利，下同），那么这个想法很可能要落空。首先不是自主创新都能够产出专利，有的技术创新是不可能成功的，比如“永动机”技术，因为违背自然规律其想法是不可能成功的，但是至今还有人在孜孜以求。更多的创新面临非常大的风险，有不少的创新可能过于超前，以目前的技术水平基本不可能创新成功，但是创新企业总是抱以幻想，不断追加投资，梦想着创造出超前的技术，其结果是因为创新失败而导致企业破产。其次是有的创新即使产生了新技术，也不一定能获得专利，因为专利有“三性”的要求，一个不符合都不能获得专利。在以前我们经常看到这样的报道，某研究机构投入多少千万元进行技术公关，成功后想申请专利，却发现该技术成果早在多年前国外公司就申请了专利，花费几千万元创新得到的成果因不具有新颖性而不能获得专利。这样的情况尽管已经不多，但是前不久还有单位因为同样的问题在咨询笔者。创新活动除了创新失败或者因为有在先技术不能获得专利外，还有很多的情况都会导致创新活动不能获得专利，因而自主创新并不一定能获得自主的知识产权。
（二）有“产权”不一定能自主
中国知识产权报2009年6月3日有篇报道《自主研发也会构成专利侵权》说的是东莞一家企业自己的产品虽然是自主研发的，而且技术也更为先进，但是法院仍然判决该企业构成专利侵权。从这篇报道中我们可以看到即使获得了专利，也不一定可以自主实施。创新技术笔者将其简单分为“革命性创新技术”和“改良性创新技术”，前者所得到的专利称之为基础专利，后者得到的专利称之为从属专利，“革命性创新技术”已经越来越难，而更多的创新技术属于“改良性创新技术”，也就是对基础专利进行改良的从属专利。现实中很多专利来自对他人的技术改进和吸收，这也是后起创新者创新的捷径，日本、韩国就是从引进的技术进行消化吸收，再加以改进渐渐形成自己的技术优势，这被称为日韩模式。但是这种创新模式容易出问题，从属专利的实施一般需要取得基础专利权人的许可，也就是自主创新得到的专利，实施起来并不能自主。随技术的发展，技术也越来越复杂化，专利技术实施相互依赖的情况越来越普遍，意味着很多自主创新的专利技术是不能自主实施的。
从以上分析我们看到自主的创新不一定能获得知识产权，即使获得了专利，也不一定能自主实施。
二、创新模式的变更
时代在发生变化，创新的环境也在变化，传统的创新模式也在发生变革。
（一）封闭式创新模式已式微
传统的创新模式是封闭式，要求企业自力更生，自行组建创新机构，投资开发新技术，然后将新技术运用到新产品上，企业从高额的销量中获得很高的边际利润，然后再投资于更多的内部研发，从而又推动下一步的技术突破。这是一个理想的良性循环，任何一个环节失败将导致整个循环断裂，因而风险是很高的。这种模式已经不再适应新的创新环境。帕洛阿尔托研究中心是施乐公司于1970年设立的公司内部研究机构，施乐公司为该中心投入了巨额的资金，帕洛阿尔托研究中心领导了许多重要的发明创新活动，设计了因特网方案，发明了激光打印机，其技术孵化了微软、苹果、3COM等著名的公司，却没有给创设者施乐公司带来经济利益，帕洛阿尔托研究中心的失败是施乐公司无法将创新技术从市场上获得高额的回报，以致无法完成理想状态的良性循环。世界五百强的施乐公司都无法达到这种理想的良性循环，这就意味着这种封闭式创新模式已经式微，如果我们的企业还热衷于设立了自己的研究所，那就要考虑如何避免重蹈帕洛阿尔托研究中心的覆辙。
现在的产品包含的部分越来越复杂，功能集成越来越复杂，比如手机已不再只是接打电话的单一功能，集成了照相、录音、收音、上网等多种功能，一个厂家难以完成全部零部件的生产，就算有这个能力在经济上也是没有效率的，于是新的生产模式已经孕育。美国生产的汽车大部分轮胎来自中国，宜家的家具已经进行全球采购，桌子腿和桌子面可能来自不同的国家，消费购买后再用另一个国家的螺丝自行组装成桌子。一个产品技术也越来越复杂，还是以手机为例，一部手机集成了至少几千个专利，包含各个方面，单独一家公司无法对所有的技术进行创新。当产品功能越来越复杂，意味着技术也越来越复杂，传统的封闭式创新显然不再适应这种变革。
（二）开放式创新模式正崛起
随着科学技术的飞速发展，技术创新的专业分工越来越细化，单个的企业只能在一个方面独占鳌头，想要完成产品各方面全部技术的创新，已经成为不可能的事情。而技术创新也从由大型企业唱独角戏，逐渐向中小企业分散，使得创新活动突破大型企业的“垄断”，创新的主体逐步由普通的企业和独立的发明家多元化发展。我们处在快鱼吃慢鱼的时代，一个新产品的问世时间大大缩短，如果企业全面进行自我封闭的创新，当然无法适应产品更新换代的高速度，很可能产品没有问世就已经落伍。这预示着一种新的创新模式——开放式创新就要崛起了，企业将自己不擅长或者自己创新不经济的部分外包给有开发能力的企业，这样也促成了生产和技术创新的进一步分工，一个新型行业产生了——专职技术创新者。面对这样的变化，我们必须要转化思想观念，开放式创新首先是要有开放的心态，不能再沉溺于自我封闭的自主创新快意，要从经济和高效的角度进行分析，如何将创新开放更有效率，如何创新才更快推出新产品？
国外的大型企业的创新活动已经采用开放式，正在逐步提供外部创新的比例，他们只在自己具有“比较优势”的领域进行创新，其他方面可以广泛征求，然后通过各种方式进行集成。比如朗讯公司通过技术侦探寻找社会现有或者正在研发的相关技术，然后以技术创投的形式对该技术进行孵化培育，再为己用。而被认为引领电脑技术发展的因特公司却很少自行研发，而是组建创投公司，对相关技术进行创投，组建了一个产品的生态系统，自己坐享最高的利润。而IBM公司甚至将技术出售给竞争对手来推动创新的发展。
三、创新模式的经济分析
以笔者和企业家打交道的经验和企业家谈知识产权，讲创新很难被接受，变换角度从经济上来分析很快就明白，以下从经济的角度来分析创新模式。
（一）分工，发挥“比较优势”
现代经济学之父亚当斯密提出了分工，专业化的分工将提高每个人产出水平，如果每个人全力做擅长的事情，然后再进行交换，就可以大大提高效率，增加了经济总量，带来社会的繁荣。假如一个国家各方面都很有效率，是不是全部的产品都要由其生产，其他国家只能被迫接受，唯一选择的是贸易壁垒的方面避免从更有效率的国家进口产品呢？李嘉图提出的“比较优势”理论清楚地说明了这个问题，李嘉图援引了一个十分有名的例子，假设英国和葡萄牙仅就两种产品：葡萄酒和布匹进行贸易，葡萄牙在生产葡萄酒方面具有得天独厚的优势，25名工人每天生产的葡萄酒相当于英国200名工人的生产量，而生产布匹的效率也比英国高出一倍。葡萄牙在两种产品都占绝对的优势，英国没有指望了吗？李嘉图给出的方案是，葡萄牙放弃布匹的生产，而专门生产葡萄酒，而英国则专门生产布匹，不再生产葡萄酒。大家都从低效率的不特长行业转向特长或对自己相当高效率的行业。在这种情况下，世界经济的总量增加了许多，而对各个国家都提高了收益，这是个双赢的局面。
李嘉图的“比较优势”理论同样适应于技术创新，尽管企业在创新的各方面都很优势，如果进行合理的分工，放弃某个低效应的领域，反而提高了创新的产出效益。而对于在某些方面明显是弱项的企业，则更需要将精力集中在自己的长项上，而不能将力量分散到弱项中，使自己失去强项的优势。
（二）合作，实现“帕累托最优”
在犹太人中广为流传着一个经典故事，两个孩子得到一个橙子，为了公平达成了分配方案，由一个孩子负责切，而另一个孩子优先挑选，最后这两个孩子很平均地各自得到半个橙子。第一个孩子吃掉了半个橙子的肉，把皮扔掉了，另一个孩子却把那半个橙子的果肉扔进垃圾桶，把橙子皮磨碎，放进面粉里做蛋糕吃。看似公平的分配却没有实现物尽其用，牺牲了经济上的效率。如果两个孩子事先进行沟通，就能达成很好的合作，一个孩子得到全部的果肉，另一个孩子可以得到全部的果皮，这样就实现了“帕累托最优”。所谓“帕累托最优”是指资源分配的一种理想状态，假定特定的一群人来分配一定的资源，变换一种分配方式，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好。“帕累托最优”又称“帕累托改进”，要实现“帕累托最优”，事先必须进行合作，各方进行沟通，如果分配前进行沟通，两个孩子没有改变一人一半这样的公平分配原则，却使两个人分配所得都大大提高。技术创新过程中往往可以产生很多副产品技术，这些技术对自己的企业没有使用价值，但是很可能却是其他企业最需要的，大家进行交换，就能物尽其用，实现“帕累托最优”。