贵港市人民政府办公室关于印发《贵港市被征地农民社会保障试行办法》的通知

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贵港市人民政府办公室关于印发《贵港市被征地农民社会保障试行办法》的通知

广西壮族自治区贵港市人民政府办公室


贵港市人民政府办公室关于印发《贵港市被征地农民社会保障试行办法》的通知

贵政办〔2008〕161号


各县、市、区人民政府,市人民政府各组成部门、各直属机构:
经市政府第三届第二十次常务会议讨论通过,现将《贵港市被征地农民社会保障试行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


贵港市人民政府办公室
二〇〇八年十二月四日
贵港市被征地农民社会保障试行办法

第一章 总则

第一条 为了解决被征地农民社会保障问题,维护被征地农民合法权益,促进我市城乡经济协调发展和社会和谐,根据《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》(国办发[2006]29号)和《广西壮族自治区人民政府办公厅转发自治区劳动保障厅等部门关于广西壮族自治区被征地农民社会保障试行办法的通知》(桂政办发[2008]18号)精神,结合我市实际情况,制定本试行办法。
第二条 本办法所称被征地农民社会保障制度,是指农村集体所有土地被政府依法征收后,为妥善解决被征地农民养老、医疗、最低生活保障等问题而建立的社会保障制度。
第三条 本办法适用于本市范围内因政府征收农村集体土地而导致失去全部或大部分土地的农民,且在征地时仍享有农村集体土地承包权的在册农业人口。
第四条 建立被征地农民社会保障制度的原则:坚持生存和发展相结合、公平和效率相统一;统账结合,多方筹集资金;因地制宜,统筹兼顾;制度设计符合被征地农民特点并与其他社会保障制度相衔接。
第二章 资格认定

第五条 被征地农民的社会保障资格认定工作由村集体集中申报,当地乡镇政府或街道办事处审核同意,报县(市、区)国土资源部门和劳动保障部门核定(详见附表)。
第六条 被征地农民社会保障以征地基准日当月为起始时间。征地基准日是指人民政府发布征收土地公告之日的日期。
第七条 被征地农民出生日期的确认以其身份证为准。出生日期在参保申报核定时核准确认,今后不得以任何理由更改。

第三章 养老保障

第八条 被征地农民养老保障对象:
(一)以被征地前户人均占有耕地面积为依据,每征完一人耕地,可申报一人作为参保人。
(二)被征地后户人均剩余耕地面积不足0.3亩,其家庭成员可申报为参保人。
(三) 有下列情形的不作为被征地农民养老保障实施对象:
1、已符合按月享受城镇企业职工基本养老保险待遇条件的被征地农民。
2、未满16周岁的未成年人及16周岁以上正在接受义务教育的学生。
第九条 被征地农民养老保障基金实行县(市、区)级统筹。今后随经济社会发展和农村居民社会养老保险制度建立情况逐步过渡到市级统筹。
第十条 符合本办法第三条、第五条、第八条规定的被征地农民,按照个人、村集体出资缴费、政府补助的原则一次性建立被征地农民基本养老保障基金。被征地农民一次性征缴养老保障基金的缴费年限为15年。被征地农民享受养老保障待遇年龄为年满60周岁。
(一)养老保障基金的征缴按缴费年度上一年全市农民人均纯收入(以法定统计数据为依据)的250%、200%、150%作为基数,以20%的比例从征地基准日当月开始征收。征地基准日的下一年度及往后年度的缴费基数按每年递增7.6%(十五期间农民人均纯收入平均增长率)计算。基数档次的选择可根据征地地点(中心城区、城区规划内、城区规划外)、征地数量、征地补偿等因素,在制定征地项目被征地农民社会保障实施方案时由政府与村(社区)委员会具体商定。
1、被征地时,年满60周岁及以上的人员,按被征地时上年度全市农民人均纯收入作为基数,按规定的缴费基数档次,一次性征缴15年养老保障基金。
2、被征地时,年满46周岁至59周岁的人员,征缴养老保障基金至年满60周岁而缴费年限不满15年的,按年满60周岁当年的上年度全市农民人均纯收入作为基数,按相同的缴费基数档次缴满15年。
3、被征地时,年满45周岁以下的人员,一次性征缴15年的养老保障基金后,年满60周岁申领养老保障待遇时,可根据个人自愿的原则,由个人申请补缴60周岁以前未缴费的年限,补缴费用由个人负担。补缴后按第十二条规定计发养老待遇。
(二)养老保障基金的征缴由个人、村集体、政府共同承担。其中个人部分主要从安置补助费和地上物及青苗补偿清费中列支;村集体部分主要从土地补偿费中列支;政府部分主要从土地有偿使用收益中列支。其中:个人、村集体、政府分担比例分别为一次性征缴基金总额的30%、30%、40%。
(三)被征地时,尚未达到年满60周岁的人员,个人和村集体的土地补偿费和安置补助费不足以一次性缴纳15年养老保障基金的,不足部分可以与被征地农民养老保障经办机构协商并签订分次缴纳协议。分次缴纳每次缴费不得低于应缴总额的10%,并加收同期存款利息。分次缴纳人员必须在年满60周岁前缴清欠缴金额。
(四)被征地农民养老保障经办机构负责为参保人员建立被征地农民养老保障个人账户。个人账户按一次性征缴基金总额的60%记入,并实行实账管理。经办机构在每年度结束后,对参保人个人账户基金结存额按每年公布的记账利率计算利息,并给参保人员个人账户本息结算一次。
(五)被征地农民一次性征缴基金总额的40%(即政府出资部分)作为被征地农民养老保障统筹基金,统筹基金为全体参保人员所共有,用于养老保障待遇的支付和调整。
(六)被征地农民养老保障统筹县(市、区)应建立被征地农民社会保障调节金和风险准备金,费用在征地成本中列支。根据当地上年度享受养老保障的人数,每年年初由市级人民政府公布本年度在征收土地时应增加征收调节金和风险准备金标准。
(七)被征地农民养老保障基金征缴后,参保人员中途不得退保。
(八)被征地农民养老保障基金存入统筹县(市、区)财政部门和劳动保障部门共同认定的国有商业银行开设的“被征地农民养老保障基金财政专户”。经办机构要在国有商业银行开设“基金收入户”、“基金支出户”,实行收支两条线,专户管理、专款专用,任何单位和个人不得借支、截留、挤占、挪用。
(九)被征地农民养老保障基金应按照国家社会保险基金的有关规定保值增值,任何单位和个人均不得擅自改变其性质和用途。
(十)各经办机构应建立健全被征地农民养老保障基金的财务、会计、统计制度。
(十一)财政、审计部门和劳动保障行政部门基金监督机构负责对被征地农民养老保障基金收支和管理情况进行审计监督。
第十一条 按规定缴纳养老保障基金的被征地农民年满60周岁及以上,可由其本人申请,经被征地农民养老保障经办机构核准后次月开始按月享受养老保障待遇,直至养老保障关系终止。
第十二条 被征地农民养老保障待遇由个人账户养老金和统筹基金养老金两部分组成。
1、个人账户养老金月标准为参加被征地农民养老保障人员申领待遇时个人账户累计储存额除以本人申领待遇年龄相对应的计发月数。
2、统筹基金养老金月标准按参加被征地农民养老保障人员申领待遇时贵港市上一年度农民人均纯收入(以法定统计数据为依据)作为基数计算,统筹基金养老金从统筹基金中支付:
统筹基金养老金=上一年度农民人均纯收入÷12×缴费指数×(15+∩)×(0.1∩+2)%
缴费指数是指:以农民人均纯收入以150%为缴费基数的,缴费指数为1.5;以200%为缴费基数的,缴费指数为2;以250%为缴费基数的,缴费指数为2.5。
〔∩为缴费年限满15年后继续缴费的年限,(0.1∩+2)%为缴费年限系数,累计缴费年限满15年为2%,此后缴费年限每增加1年,缴费年限系数增加0.1%。〕
第十三条 被征地农民养老保障待遇低于统筹县(市、区)农村居民最低生活保障标准2倍的,按最低生活保障标准的2倍发放待遇。
第十四条 被征地农民养老保障待遇水平的调整,由统筹县(市、区)人民政府根据经济社会发展水平和基金支付能力提出调整方案,报市人民政府批准后实施。
第十五条 当年基金收入与支出出现收不抵支情况的,由统筹县(市、区)政府从土地有偿使用收益中补足。
第十六条 被征地农民未达到领取养老保障金年龄死亡的,由其指定的受益人或法定继承人一次性领取养老保障基金中个人和村集体缴纳部分的本息。
被征地农民在按月领取养老保障金后死亡的,其未领取完的基本养老保障基金中个人账户的余额一次性支付给其指定的受益人或法定继承人。
第十七条 被征地农民迁出市外或出国定居的,可一次性领取养老基金中个人和村集体缴纳部分的本息,同时终止养老保障关系。
第十八条 被征地农民参保后,如果今后进城务工又参加城镇企业职工基本养老保险,可以按以下的办法处理:
1、参加城镇企业职工基本养老保险并按月享受基本养老保险金待遇后,将被征地农民养老保障金中个人和村集体缴纳部分的本息一次退回给参保人,并终止其被征地农民养老保障关系。
2、在本市内进城务工并以单位形式参加城镇企业职工基本养老保险,在申领基本养老金待遇时,可一并申请将被征地农民养老保障关系与城镇企业职工基本养老保险关系合并计算。具体合并办法为:以城镇企业职工养老保险的缴费基数、缴费比例、个人账户比例为标准,将被征地农民相对应年份的缴费(个人和集体缴纳部分)折算后合并计算,然后按城镇企业职工基本养老保险的政策计发基本养老金待遇。
3、在本市内进城务工并以城镇个体工商户形式参加城镇企业职工基本养老保险,可由个人申请,将被征地农民养老保障关系转移到城镇企业职工基本养老保险(只转个人和集体缴纳部分),然后按相对应年份城镇企业职工基本养老保险缴费的规定补足缴费差额,并缴费至规定的申领基本养老金年龄,缴费年限满15年以上,可按城镇企业职工基本养老保险的政策计发基本养老金待遇。
第十九条 村集体统一办理被征地农民的一次性养老保障基金缴纳手续。村集体填写好被征地农民的花名册,带个人《居民身份证》、县(市、区)国土资源部门和劳动保障部门核定的被征地农民参加养老保障资格核定材料原件到被征地农民社会保障经办机构核定基本养老保障金起始年限和缴费金额。
根据核定好的基本养老保障基金起始年度缴费金额,按如下二种方式缴纳:
(一)个人和村集体已经领取土地补偿费、安置补助费的,村集体接到被征地农民养老保障经办机构“缴费核定通知”后,在10个工作日内,直接将个人、村集体负担部分的缴费金额一次性缴纳到被征地农民社会保障经办机构指定的基金收入专户。
(二)本试行办法实施后才征地的,被征地农民养老保障经办机构将“缴费核定通知”直接送国土资源管理部门,由国土资源管理部门商财政部门在10个工作日内一次性将个人、村集体负担部分的缴费金额直接拨付到被征地农民社会保障经办机构指定的基金收入专户。如土地补偿和安置补助费不足支付,按第十条有关条款办理。
(三)同级财政部门在收到被征地农民社会保障经办机构报送的被征地农民“缴费核定通知”后,在10个工作日内将政府负担的补助资金划入被征地农民养老保障经办机构指定的基金收入专户。
(四)经办机构在每月10日前将上月基金收入户的基金转入财政专户。财政部门根据经办机构每月支付养老保障金的用款计划,于每月10日前将计划用款转入经办机构基金支出专户。
(五)被征地农民养老保障金通过银行实行社会化发放。经办机构在每月15日至20日将养老保障金划入享受养老保障待遇人员在银行开设的存折。
第二十条 符合本办法规定的被征地农民必须在本办法执行之日或从征地基准日起一年之内,一次性建立基本养老保障基金。在规定的时限内不建立的,则不能享受政府补助,建立基金全部金额由个人和村集体负担。

第四章 医疗保障

第二十一条 按照属地管理的原则,将被征地农民全部纳入当地医疗保障制度覆盖范围。
(一)被征地农民身份变为非从业城镇居民的,参加城镇居民基本医疗保险。
(二)被征地农民身份仍属农村居民的,参加新型农村合作医疗。
(三)被征地农民身份仍属农村居民的进城务工人员和被征地农民身份已属城镇居民的从业人员,有用人单位的,随同用人单位参加城镇职工基本医疗保险;以灵活形式就业的人员,以个人身份参加城镇职工基本医疗保险。
(四)对生活困难、难以参加城镇居民基本医疗保险或新型农村合作医疗的被征地农民,符合享受城乡医疗救助条件的,要按有关规定纳入当地政府城乡医疗救助范围。
(五)被征地农民参加医疗保险的缴费标准,按上述三个险种应由个人缴费的,由被征地农民个人负责缴费。

第五章 最低生活保障

第二十二条 按属地管理原则,对符合享受城市居民最低生活保障条件的被征地农民,应按规定纳入城市居民最低生活保障范围;对符合农村特困群众最低生活保障条件的被征地农民,应按规定纳入农村特困群众最低生活保障制度。

第六章 职责分工

第二十三条 劳动保障行政部门是被征地农民养老保障工作的主管部门,主要负责被征地农民养老保障政策的制定和综合管理。各县(市、区)劳动(人事劳动)保障部门农村社会养老保险经办机构负责对被征地农民参加养老保障的申报、登记及保费征缴、待遇审核和支付、个人账户的建立和管理。我市市本级、三区两县市均要设立农村社会养老保险经办机构,做好定编、定员工作。经办机构所需经费列入同级财政预算。
第二十四条 国土资源管理部门主要负责土地征收情况和参保人员情况的核准,协助财政部门办理个人和村集体负担养老保障基金的划拨;财政部门主要负责安排落实应由政府承担的资金和专项基金的管理;卫生部门主要负责落实被征地农民医疗保障服务工作;民政部门主要负责落实符合最低生活保障条件的被征地农民的最低生活保障;农业、农村经济经营管理部门负责提供承包土地变化情况。

第七章 附则

第二十五条 各县(市、区)人民政府依照本办法,结合实际情况制定具体实施办法。
第二十六条 本办法自印发之日起实施。
第二十七条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。














被征地户参加养老保障资格审核表
村(社区)委会名称(盖章): 编号:
户主
姓名 邮 编 电 话
征地前户耕地
(亩) 面积: 被征耕
地(亩) 面积: 征 地
后(亩) 剩余耕地面积:
人均: 人均: 人均:
保障对

象情况 姓 名 性 别 与户主
关系 身 份 证 号 备 注






乡镇政府或街道办事处审核意见
以上保障对象情况属实,符合保障条件,同意按照
号文件规定参加养老保障。

盖章
年 月 日
国土资源部门意见


盖章
年 月 日
劳动保障部门意见


盖章
年 月 日





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政府采购合同岂能说变就变
作者:崔征 李艳娜
来源于:经济日报政府采购周刊
http://www.cgpi.com.cn
发表时间:2005年10月21日

2005年10月19日,原告哈尔滨成峰亿通经贸有限责任公司(以下简称成峰亿通公司)在北京市辽海律师事务所谷辽海、陈科律师的代理下,将牡丹江大学推上了被告席,要求被告继续履行政府采购合同,赔偿因其违约行为而给成峰亿通公司造成的经济损失壹佰零捌万肆仟叁佰伍拾伍元捌角整(1084355.80元)。当天,牡丹江市中级人民法院正式立案受理。据了解,这是黑龙江省法院受理的首例政府采购合同纠纷案。
大学为何被推上被告席
原告成峰亿通公司多年来一直致力于计算机网络信息安全及计算机数据存储安全的应用及开发,通过数年的应用实施及其技术研究,总结出一整套全方位立体防毒解决方案,先后为黑龙江省公安厅、黑龙江省信息产业厅、黑龙江省保密局、哈尔滨市公安局、哈尔滨市信息产业局等国家机关提供了优质服务,得到了广大客户的广泛好评。
2005年8月10日, 牡丹江市政府采购中心接受采购人牡丹江大学的委托,对招标编号:MDJGP2005—0070的现代化办公设备及服务进行国内公开招标。原告在牡丹江政府采购网上看到招标采购信息后,即去购买了标书。按照标书的要求,原告认真地制作了投标文件,并在规定时间内递交了投标文件。同年9月7 日,在牡丹江市政府采购中心的主持下,招标编号:MDJGP2005-0070的所有投标文件准时开标。结果显示,原告在采购项目计算机(一包)、服务器(二包)、投影仪(三包)分别以中标价1,964,184元、277,430元、 356,575元的价格中标。当天,牡丹江市公证处进行了现场公证,公证人员当场宣读了公证书、中标结果合法有效等相关内容。次日,牡丹江市政府采购中心分别将中标信息在刊登在牡丹江政府采购网、中国政府采购网等权威的政府采购网站上。两天后,即9月9 日,原告与采购人就中标货物签订了政府采购合同,约定的货款总金额为2,598,189元,分别于2005年11月30日、2006年11月30日各结算百分之五十。该政府采购合同在第十七条中明确规定,本合同自签订之日起生效,合同履行过程中发生争议的解决办法是向人民法院提出民事诉讼。
原、被告双方所签的政府采购合同发生法律效力后,成峰亿通公司积极地去组织货源,开始履行合同。同年9月23日,原告与哈尔滨方正延中信息系统有限公司签订了购买435台计算机、总货款壹佰玖拾肆万贰仟贰佰柒拾元的合同,双方约定:买方中途擅自退货的应承担退货部分百分之二十的违约金。同年9月27日,原告与哈尔滨尔滨速达电子有限公司签订了计算机、投影器械等配件的购买合同,总货款贰拾柒万贰仟捌佰伍拾元整,双方约定逾期支付货款的违约金是每日千分之五,合同签订之日买方即付合同总价款的百分之三十。原告前述先后分别与两家供应商所签订的合同均自签订之日生效。
2005年9月30日,牡丹江大学未与成峰亿通公司进行任何协商,就将前述原告中标的政府采购合同内容分别与牡丹江世纪万象网络科技有限公司和牡丹江博远电脑经销有限公司签订,将先前的供应商也就是原告的法律地位进行了变更。之后,二十余天时间里,牡丹江大学再没有与原告进行任何协商,也无任何书面的、正式的解除政府采购合同的通知书给原告。正当原告准备按政府采购合同所约定的内容向牡丹江大学供货并提供相应服务时,才获悉被告已经不再需要政府采购合同所约定的内容。
被告违约缘于财政局
2005年9月29日,也就是今年的国庆节前夕,牡丹江市财政局突然向原告下达牡财行罚告字2号行政处罚告知书。其主要内容为:根据《政府采购供应商投诉处理办法》,牡丹江市财政局组成了由政府采购管理办公室负责人、政府采购特聘法律顾问、政府采购评标专家等有关人员组成的调查组,对前述公开招标项目进行了调查,认为原告与牡丹江邮政电子网络工程处存在着恶意串标行为,依据我国《政府采购法》第二十五条、第七十七条和财政部《政府采购供应商投诉处理办法》第十九条第二款的规定,认定原告在前述采购项目中存在以不正当手段恶意串通,谋取中标的行为,遂作出如下的处理决定:中标结果无效,撤销政府采购合同,处中标总金额的千分之十罚款,列入不良记录名单,在三年内禁止参加政府采购活动,罚款和收缴两项合计45,981元。如对该处罚有异议,根据我国《行政处罚法》第三十一条、第三十二条的规定,可在收到告知书3个工作日内进行陈述和申辩,逾期视为自动放弃权利。处罚决定的内容告知原告的次日,也就是2005年9月30日,牡丹江市财政局和牡丹江市政府采购中心决定当天重新招标,同一天,采购人牡丹江大学与牡丹江世纪万象网络科技有限公司、牡丹江博远电脑经销有限公司分别签订了政府采购合同。截止起诉之日,牡丹江市财政局再无任何书面的、正式的行政处罚决定书送达给原告成峰亿通公司。可是,前述行政处罚决定的内容已经开始生效。
原告将采购人牡丹江大学向牡丹江市中级人民法院提起民事诉讼的同时,也在代理律师的帮助下,向行政主体所在地的牡丹江市东安区人民法院提起了行政诉讼,将牡丹江市财政局推上了被告席。
损失惨重 京城求救
眼巴巴地看着一连串追偿合同违约场景接踵而至,原告成峰亿通公司的法定代表人谭春成董事长在束手无策、非常无奈的情况下,慕名专程来到北京,向多年从事政府采购法律制度研究的北京市辽海律师事务所主任、高级律师谷辽海先生求助。当天,谷律师即为其拨开了迷雾。
谷辽海律师说,我国《政府采购法》第四十三条明确规定,政府采购合同适用合同法的规定。根据我国《合同法》,合同生效后,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。任何一方都不得擅自变更、解除、中止或终止合同。依照我国《合同法》第一百二十一条规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。由于我国的政府采购合同为民事合同,自采、供双方正式签订书面的政府采购合同之日起生效。合同的变更权或撤销权只能有人民法院或者仲裁机关来行使,其它任何机关均无相应的权力。政府采购合同生效后,合同的有效要件是否符合法律规定,有权行使管辖权的只能是人民法院或者仲裁机构。
谷辽海律师接着说,财政局的行政处罚决定违反了处罚法定的基本原则,所进行的行政处罚在程序上严重违法。谷律师指出了具体理由:其一,串标必须是两个以上的行为人在主观上存在着共同的故意,客观方面必须有行为人的共同行为。财政局仅仅以另一家投标供应商的投标文件与原告存在着相同之处,就认定原告存在着串标,显然是缺乏事实根据的。其二,政府采购合同生效后就排除了财政部门的行政主管,合同的有效要件是否符合法律规定,有权行使管辖权的只能是人民法院或者仲裁机构。财政局所适用的法律条款只是针对政府采购合同签订之前、缔约过程中的违法行为,财政部门才有权主管。其三,行政规章与法律相冲突的无效。我国《合同法》没有规定,行政主体有权对合同一方当事人行使处罚权,被告援引财政部的相关条款,对原告进行处罚显然是违反了处罚法定的基本原则。其四,行政处罚在程序上必须符合法律规定,即使违法行为证据确凿、事实清楚,还需要履行相应的法律程序,必须赋予行政相对人相应的救济权力,比如较大数额罚款的听证程序、行政复议、行政诉讼等,这些程序都必须履行告知义务,必须在行政处罚决定书中体现出来。
最后,谷辽海律师告诉记者,原告与被告正式签订的政府采购合同应依法受到保护。由于被告的擅自变更合同的违法行为已经给原告造成了巨额的经济损失。自从参加政府采购投标活动,两个多月以来,原告聘请多位员工制作投标文件,多位高级管理人员无数次地来回在两个城市奔波,前后支付交通住宿费、员工酬金、电话、办公等各项费用合计164046.80元;为了履行政府采购合同的义务,原告第一个签订的合同所应该承担的违约金是388454元,第二个合同已经损失货款81855元;如果能够如期地履行所中标的政府采购合同,原告至少可以获得预期利润45万元;前述四项合计1084355.80元为原告因被告的行为所致的损害事实。为此,原告根据我国《政府采购法》、《合同法》以及其他法律的有关规定提出民事诉讼。



威海市城市住宅小区物业管理暂行办法

山东省威海市人民政府


威海市城市住宅小区物业管理暂行办法
威海市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用和维护,提高居住环境质量,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。
住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
第三条 本办法所称住宅小区,是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主,是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门(以下称市场物业管理主管部门),其主要职责是:
(一)贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策,协调指导住宅小区物业管理工作;
(二)制定住宅小区物业管理具体规定和标准;
(三)审查住宅小区物业管理企业资质;
(四)管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用;
(五)市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门(以下称区物业管理主管部门),负责本辖区住宅小区物业管理工作,其主要职责是:
(一)参与住宅小区物业验收,负责住宅小区物业接管;
(二)负责住宅小区物业管理企业资质初审;
(三)负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理;
(四)组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同;
(五)指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动;
(六)审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算;
(七)查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门,应按照各自的职责,协同搞好住宅小区物业管理。

第二章 住宅小区物业管理机构
第五条 住宅小区设立业主代表大会,由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法,由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区业主代表大会行使下列职责:
(一)选举、罢免住宅小区管理委员会(以下称管委会)的组成人员;
(二)批准管委会章程;
(三)听取和审查管委会的工作报告,监督管委会的工作;
(四)决定住宅小区内物业管理重大事项;
(五)制定和修改住宅小区物业管理公约。
第六条 住宅小区业主代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20%以上业主代表提议,管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第
一次业主代表大会,由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。
第七条 管委会由住宅小区业主代表大会选举产生,每届任期3年,管委会委员一般为5-9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员,但业主代表不得少于管委会委员总数的60%。管委会? 枇⒅魅危比耍敝魅危保踩耍晒芪嵩谄湮敝醒【俨? 第八条 管委会在住宅小区业主代表大会的监督下,代表业主的合法权益行使以下职权:
(一)制定管委会章程和住宅小区物业管理目标,经业主代表大会批准后组织实施;
(二)以招标或协议方式,选聘或续聘物业管理企业,并与其签订住宅小区物业管理合同;
(三)审议住宅小区物业管理收费项目和标准;
(四)协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉;
(五)监督住宅小区物业管理公约的实施;
(六)监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。
第九条 住宅小区物业管理与维护业务,由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法,由市物业管理主管部门制定。
第十条 物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同,报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时,合同中规定的物业管理企业的责任,不随之转移。住宅小区物业管理合同文本,由市物业
管理主管部门统一印制。

第三章 住宅小区物业验收与接管
第十一条 住宅小区竣工或完成整治改造后,由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后,由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后,按前款规定进行验收接管。
第十二条 有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时,应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套的基础设施、设备竣工图;
(四)地下管网图;
(五)其他必要的资料。
第十三条 开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前,可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后,由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目,应当自移交之日起一年内负责保修。
第十四条 开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时,在房屋出售或租赁合同中,应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。

第四章 住宅小区物业维护管理
第十五条 住宅小区物业维护管理按下列分工负责:
(一)住宅房屋(不含未参加房改售房的公房)室内维修,由业主负责;住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆,由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。
(二)住宅楼供电总表(含总表)以外线路的维修养护,由供电部门负责;总表至分表线路的维修养护,由物业管理企业负责;分表(含分表)至住户室内线路的维修养护由业主负责。
(三)住宅楼自来水总表(含总表)以外管道的维修养护, 由自来水公司负责; 总表至住户室内管道的维修养护,由物业管理企业负责。自来水分表由业主负责。
(四)住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修,由物业管理企业负责;化粪池以外污水管道的维修养护,由污水处理厂负责。
(五)将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点,由业主负责;将垃圾由堆放地点集中到垃圾站,由物业管理企业负责;将垃圾由垃圾站外运,由环卫部门负责。
(六)住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理,由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护,由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责
。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题,物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。
第十六条 住宅小区内的治安保卫,按照专业保安与群众自治防范相结合的原则,由物业管理企业配备保安人员,在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第十七条 住宅小区内机动车辆停车场,由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。
第十八条 住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费,由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第十九条 住宅小区内禁止下列行为:
(一)未经批准,凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间;
(二)超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(三)在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目;
(四)将草厦用于居住;
(五)随意停放车辆;
(六)装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾;
(七)在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物;
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
(九)饲养禽畜;
(十)排放或存放有毒有害物品;
(十一)践踏、占用绿地、攀折花木;
(十二)占用公共场地,损坏公用设备和设施;
(十三)市人民政府规定禁止的其他行为。
第二十条 业主装修房屋,施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后,业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的,物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准,由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。
第二十一条 供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地,须按有关规定报批,并遵守住宅小区物业管理规定;按掘非市政道路及公共场地,须经物业管理企业同意,并在约定的期限内恢复原状;在楼顶或者墙面架设管线,须经物业管理企业同意? 匆蟀沧凹苌琛?
第五章 住宅小区物业管理费用
第二十二条 从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10%,作为住宅小区物业管理启动基金,由财政部门按季度划转物业管理主管部门,主要用于购置物业管理用房和设施。
第二十三条 住宅房屋维修资金来源:
(一) 从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息;
(二) 住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0.10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。
前款所列(一)项资金,由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。(二)项资金,由物业管理企业直接向业主(不含未参加房改售房的公房所有权人)收取,实行专户储存,单楼核算,专款专用,定期向业主公布使用情况。
住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用,由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。
第二十四条 用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金,年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后,从城市建设维护费中列支。
第二十五条 专业部门委托物业管理企业管理的项目,其维修养护费用从委托费中支付。
第二十六条 住宅小区物业管理公共服务费,由物业管理企业向业主收取; 代收代缴服务费,由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。
物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准,由物业管理企业与业主商定。
第二十七条 房屋所有权与使用权分离时,所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约,并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
第二十八条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用,财政、审计部门应加强监督,任何单位和个人不得挤占或挪用。

第六章 罚则
第二十九条 违反本办法第十九条规定的,物业管理企业有权予以制止,并责令其限期改正;造成损失的,责任者应负责赔偿。情节严重的,由有关部门按规定给予行政处罚。
第三十条 违反本办法第二十条规定,业主装修房屋不及时清运垃圾的,由物业管理企业组织清运,费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定,在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地,在楼顶或墙面架设管线造成损失的,责任者应负责赔偿;不按要求安装架设管线的,物业管理企业责令其限期改正。
第三十二条 人为造成公用设施或公用部位损坏的,责任者负责修复或赔偿损失。
第三十三条 无物业管理企业资质证书从事物业管理的,由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务,并没收其非法所得;造成损失的,应负责赔偿。
第三十四条 物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的,业主及管委会可以投诉,物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失;情节严重的,由有关部门按规定处以罚款:
(一)物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的;
(六)违反物业管理合同约定的其他行为。
第三十五条 违反本法办规定,挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的,除限期退还挤占或者挪用资金外,按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。
第三十六条 妨碍物业管理工作人员正常管理,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 物业管理企业及其他工作人员,应尽职尽责、热情为业主服务;对滥用职权、玩忽职守,给业主造成损失的,应负责赔偿;情节严重构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十八条 各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。
第三十九条 本办法由威海市房地产管理局组织实施。
第四十条 本办法自发布之日起施行。



1997年9月22日