“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权
山东省革委会 山东省军区


关于执行《无线电管理规则》的具体规定
山东省革委会 山东省军区


（一九七九年四月十四日山东省革命委员会、中国人民解放军山东省军区发布）


国务院、中央军委国发〔1978〕122号文件颁发的《无线电管理规则》，已翻印发给各地，现将执行《无线电管理规则》中遇到的具体问题，作以下规定。
第一条 设台较多的单位要建立相应的无线电管理机构，并选派历史清楚、政治可靠、有一定工作能力和业务专长的同志负责日常工作。各级无线电管理人员要保持相对稳定，专职管理人员要专职专用，兼职管理人员也要明确分工，派出单位要关心他们的政治、思想、生活福利问题。


第二条 凡设置使用无线电台站（不包括广播收音机、电视接收机），应提前一个月书面申请，并填写设置无线电台站申请书和无线电台站工作人员审查结论表，按照《无线电管理规则》第六条规定的设台审批权限办理审批手续。
设置两瓦（含）以下民用小型超短波无线电话机，设台单位应书面申请，并填写设置无线电台站申请书，按《无线电管理规则》第六条的批准权限办理。经批准设置的小型超短波无线电话机，中央、国务院和省直各部门所属单位，在济南市的由济南市无线电管理委员会核发使用证书，
济南市以外的，由当地无线电管理委员会核发。使用证书有效期为三年。
单独设置收信机者，设台单位除书面申请外，应同时填写设置无线电台站申请书和无线电台站工作人员审查结论表。县所属单位由县革命委员会批准，地、市所属单位由地、市有关局批准，省所属单位由省有关局批准。批准机关应抄送相应的无线电管理委员会，由其核发电台执照。
设置各类无线电台站的批准文件，均应抄送有关无线电管理委员会备案。
第三条 无线电台执照（包括无线电台站设备核定表）是合法使用无线电台站的证明。各级党政部门，企事业单位，按规定批准设置的无线电台站，必须在办理执照后方准使用。省、地区（市）无线电管理委员会根据设台批件，每座无线电台站核发执照一张，有效期为五年。中央、国
务院各部门（交通部、民航总局所属单位除外）及其所属单位在我省设置的无线电台站，由省无线电管理委员会根据设台批件核发电台执照。
按规定装配在船舶、机车、飞机上的制式无线电设备，设台单位需填报设置无线电台站申请书和无线电台站工作人员审查结论表，分别由省、地区（市）无线电管理委员会核发电台执照。
第四条 地区（市）无线电管理委员会在核发电台执照时，应向省无线电管理委员会抄送无线电台站设备核定表。
无线电台执照或使用证书所核定的内容不得随意变动，如有变动，应重新申报；台站撤销或临时设台期满时，其电台执照或使用证书应及时向原核发单位缴销，如需延期使用，应提前一个月向批准机关重新申请。
无线电台执照，无线电台站设备核定表应按密件随同电台妥善保管，不得遗失；如有遗失，必须追查下落，并应及时报告核发电台执照的无线电管理委员会。
第五条 船舶进入港口时，除遇有台风袭击、遇险等特殊情况外，无线电发射设备未经当地无线电管理委员会批准，不准使用（船舶导航雷达、港口无线电话除外）。船舶驶出港口后方可恢复使用。
第六条 需要报废的无线电设备，由使用单位做出技术鉴定，报请本系统省主管部门批准后，即可报废。已报废的无线电设备，由批准机关向有关无线电管理委员会备案。无线电设备的销毁工作由使用单位的管理部门会同保卫部门监督执行。
第七条 大、中城市应划分无线电收、发信区。无线电管理委员会应与城建部门密切协同，调查研究，共同规划，按照《无线电管理规则》第十八条的规定，将无线电收、发信区纳入城市建设总体规划。在未正式划定前，无线电管理委员会和城建部门对无线电收、发信区要做初步安排
。
第八条 无线电台站的设置环境应当符合安全保密的要求。无线电台站的发射功率、设备数量和工作时间，以能完成其担负的任务为限。固定无线电台站的台址，按照《无线电管理规则》第十六条规定的审批权限办理。
第九条 设台单位在选用无线电工作人员时，必须坚持先审后用的原则，由设台单位党委审查，报县级以上党委批准。无线电工作人员如有变动，应及时向有关无线电管理委员会备案。
第十条 无线电通信人员必须遵守下列通信纪律：
（一）不准用明码或明语传递涉及国家机密的事项；
（二）不准使用核定以外的呼号、频率；
（三）不准与核定以外的通信对象联络；
（四）不准担负核定以外的通信任务；
（五）不准使用核定以外的传输方式进行工作；
（六）不准在机上练习发报或拍发任何与工作无关的信号；
（七）不准私发电报或在机上私自交谈；
（八）不准在机上吵架骂人，无故中断联络；
（九）不准收听敌台或抄收敌台新闻；
（十）不准私自编用通信规定或代密。
第十一条 设台单位应结合各自的实际情况，制定具体的管理制度（如会议、值班、安全保密、工作日记、各种登记等），并切实贯彻执行。
第十二条 凡研制、生产无线电收、发信机整机产品（含无线电话机），必须经省电子工业局批准或由其办理报批手续。各使用单位在购买无线电台（含无线电话机）时，应有当地无线电管理委员会的证明；外省来我省购买上述设备时，也必须持有当地无线电管理委员会的证明。
第十三条 未经批准使用的无线电台站（含无线电话机），一律以私设电台论处，由当地无线电管理委员会会同公安部门予以查封。设台单位接到无线电管理委员会（组）关于违犯《无线电管理规则》的通知后，应立即改正；情节严重者，要给予严肃处理。
第十四条 凡是报省革命委员会批准的各种无线电台站，由省无线电管理委员会负责审核，并下达批复文件；需报地区行政公署（省辖市）批准的各种无线电台站，仍由地区行政公署（省辖市）批准并下达批复文件。
第十五条 本规定自公布之日起实行。过去有关规定与本规定不相符的，均以本规定为准。



1979年4月14日