江苏省人民政府


江苏省测绘管理规定
江苏省人民政府令第97号


《江苏省测绘管理规定》已经1997年9月25日省人民政府第102次常务会议讨论通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强对测绘行业的管理，规范测绘市场行为，促进测绘事业发展，根据《江苏省实施〈中华人民共和国测绘法〉办法》和有关法律、法规，制定本规定。
第二条 凡在本省行政区域内从事测绘活动（含军事测绘单位从事民用测绘活动），必须遵守本规定。
第三条 省测绘管理机构主管全省测绘工作，省人民政府其他有关部门按照省人民政府职责分工，负责管理本部门的测绘工作。
设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门主管本行政区域内的测绘工作，同级人民政府其他有关部门，按照职责分工负责管理本部门的测绘工作。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内的测量标志保护管理工作。
第四条 省测绘管理机构会同省人民政府其他有关部门编制本省行政区域内基础测绘和其他重大测绘项目的规划，报国务院测绘行政主管部门备案后，组织实施。
设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门负责编制本行政区域内基础测绘的规划，报省测绘管理机构备案后，组织实施。
省人民政府其他有关部门负责编制本部门专业测绘规划，报省测绘管理机构备案后，组织实施。
县级以上地方人民政府应当把本地区基础测绘纳入国民经济和社会发展计划。基础测绘的实施经费，由同级人民政府财政列支。
第五条 省测绘管理机构会同省土地管理部门编制本省地籍测绘规划，并由省测绘管理机构按照规划组织协调地籍测绘工作。
第六条 本省各级行政区域界线的测绘，由省测绘管理机构和省民政管理部门按照国务院和省人民政府的有关规定组织实施。
第七条 县级以上地方人民政府应当加强对测绘工作的领导，鼓励和支持测绘单位采用先进技术和先进设备，提高测绘科学技术水平。
第八条 各单位和个人应当对测绘提供便利，不得妨碍和阻挠测绘人员依法进行测绘活动。
测绘行政执法人员应当秉公执法，不得滥用职权或越权执法。

第二章 测绘资质管理
第九条 省测绘管理机构负责本省测绘资格审查认证的管理工作。设区的市人民政府管理测绘工作的部门负责本行政区域内的测绘资格审查认证的初审管理工作。
县级以上地方人民政府其他有关部门管辖系统内的测绘单位，在本部门业务范围内承担测绘任务，其测绘资格按照国务院有关部门的规定，由省人民政府其他有关部门审查，并报省测绘管理机构备案。
第十条 申请测绘资格证书的单位，应当具备下列基本条件：
（一）依法成立的企、事业法人或者独立建制的测绘生产单位。
（二）与所承担测绘项目相适应的，经法定计量单位检定合格的仪器设备和设施。
（三）相应数量的测绘专业技术人员、技术工人和质量检验人员。
（四）健全的技术、质量和资料管理制度。
（五）测制的测绘成果能达到国家规定的测绘技术标准（含部颁标准、专业标准）。
第十一条 《测绘资格证书》分甲、乙、丙、丁四级。甲、乙级测绘资格的标准按照国务院测绘行政主管部门的规定执行。丙、丁级测绘资格的标准，按照省测绘管理机构的规定执行。
第十二条 申请甲级测绘资格的，由省测绘管理机构初审，报国务院测绘行政主管部门评审、发证。申请乙、丙、丁级测绘资格的，由所在设区的市人民政府管理测绘工作的部门组织初审，报省测绘管理机构评审、发证。
第十三条 《测绘资格证书》的有效期为5年，期满3个月前，由省测绘管理机构组织审查和换证工作。
在《测绘资格证书》有效期内，由省测绘管理机构组织设区的市人民政府管理测绘工作的部门进行年检。
第十四条 测绘单位的主要技术力量、仪器设备发生重大变化，需要变更测绘资格等级或业务范围的，应当向省测绘管理机构申报，重新办理测绘资格审查手续。法人代表或单位负责人变动，应当及时向证书批准单位备案。
第十五条 测绘资格的审查收费，按照省财政、物价行政管理部门核定的项目和标准执行。

第三章 测绘市场管理
第十六条 凡列入国家、省基础测绘计划以及专业测绘计划的年度测绘任务，由编制测绘计划的部门在施测前一个月内将计划安排书面告知省测绘管理机构和测绘项目所在地的设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门，可不再进行测绘任务登记。
测绘单位承接市场测绘项目，应当进行测绘任务登记。施测前由测绘单位根据下列限额分别到省测绘管理机构或设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门进行测绘任务登记，并报送技术设计书。
（一）省级限额
1．国家四等以上的三角（导线）、水准、重力测量，卫星大地测量。
2．以测绘为目的的航空摄影与遥感。
3．县级以上行政区域界线测绘。
4．100公里以上的线路管线测量。
5．大于以下面积的各类测绘项目：
比例尺 1∶500 1∶1000 1∶2000 1∶5000 1∶10000
面积（平方公里） 10 20 30 50 100
6．编制1∶25000以及更小比例尺的地形图，省、市级各种比例尺普通地图、专题地图和地图集。
7．国家和省重点建设工程的测绘项目。
（二）市级限额
1．5秒级平面控制测量，10公里以下的四等水准测量。
2．30公里至100公里的线路管线测量。
3．乡镇级行政区域界线的测绘。
4．以下面积内的各类测绘项目：
比例尺 1∶500 1∶1000 1∶2000 1∶5000 1∶10000
面积（平方公里） 3－10 5－20 10－30 25－50 20－100
5．编制县（市）级各种比例尺普通地图、专题地图和地图集。
6．市重点建设工程的测绘项目。
（三）县级限额
1．10秒级平面控制测量。
2．5公里至30公里的线路管线测量。
3．以下面积内的各类测绘项目：
比例尺 1∶500 1∶1000 1∶2000 1∶5000
面积（平方公里） 0．1－3 0．25－5 1－1010－25
专业测绘的管理限额由省人民政府有关部门制定。
第十七条 测绘单位必须按照测绘资格证书等级规定的业务范围和作业限额承担测绘任务。
第十八条 测绘单位办理测绘任务登记，必须填写《测绘任务登记申请表》。省测绘管理机构或设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门就下列内容对申请的测绘项目进行审核，符合规定的，发给《江苏省测绘任务登记证》。
（一）测绘项目应当与《测绘资格证书》核准的等级、业务范围相符。
（二）依法订立的测绘合同文本，以及经委托方同意的技术设计书。
（三）测绘项目收费符合国家规定，并有合法的收费许可证。
（四）非重复测绘项目。
第十九条 测绘单位凭《测绘任务登记证》或专业主管部门的测绘任务书，按照有关规定，向测绘成果管理部门索取与该测绘项目有关的测绘成果，使用测绘项目范围内的测量标志。
第二十条 进入测绘市场的测绘项目，符合公开招标条件的，应当按照国家和省的有关规定，通过招标方式确定承包方。
县级以上地方人民政府管理测绘工作的部门和工商行政管理部门负责本行政区域内测绘项目招标、投标的监督管理。金额超过100万元的测绘项目由省测绘管理机构和省工商行政管理部门负责招标、投标的监督管理。
测绘市场活动应当遵循等价有偿、平等互利、诚实信用的原则，禁止不正当竞争行为。
测绘项目的当事人应当按照国家的有关规定，签订书面合同，使用国务院工商行政管理部门和测绘行政主管部门共同制定的测绘合同文本。

第四章 地图编制出版管理
第二十一条 省测绘管理机构主管本省地图编制工作。省人民政府其他有关部门，按规定职责分工，负责本部门专题地图的编制工作。
编制普通地图的，应当经省测绘管理机构审查，取得相应的测绘资格。编制专题地图需要直接进行测绘的，也应当取得相应的测绘资格。
地图审核人员应当持国务院测绘行政主管部门核发的证书上岗。
第二十二条 本省行政区域界线地图的标准样图，由省测绘管理机构组织编制，经省民政管理部门同意后，报省人民政府批准。
标准样图行政区域界线的绘制应当以国务院批准的界线为依据。
第二十三条 编制出版本省行政区域内各类公开地图，应当使用本省行政区域界线地图的标准样图作为地理底图，并由具有地图出版资格的出版社出版。地图出版前的审核备案，按照《中华人民共和国地图编制出版管理条例》和《地图审核管理办法》执行。
第二十四条 编制本省行政区域内的保密地图和内部地图的，由编制单位送省测绘管理机构审核。保密地图和内部地图不得公开出版、发行或者展示，并必须由具有保密条件的印刷单位印刷。
第二十五条 凡绘制有中国国界线和本省省界线的，用于重要公共场所张挂、影视播放、报纸刊登和广告宣传的示意地图，送审单位应当在展示、播映、登载前报省测绘管理机构审核。
第二十六条 省出版行政管理部门商省测绘管理机构，负责管理全省地图编制出版工作。省出版行政管理部门在依法审核出版社地图出版申请时，应征求省测绘管理机构的意见。普通地图应当由专门的地图出版社出版，其他出版单位按照专业分工范围，可以出版经审查批准的专题地图
和书刊插附的地图。
第二十七条 本省专业出版社从事旅游图、交通图以及时事宣传图出版业务的，应向省出版行政管理部门提出地图出版申请，经审核同意，方可按照批准的地图出版范围出版。非国家正式出版单位，不得从事任何地图的出版业务。
第二十八条 出版地方性中、小学教学地图，由省教育行政管理部门会同省测绘管理机构组织审定，省具有教学地图出版范围的出版单位出版。

第五章 测绘成果管理
第二十九条 测绘成果管理部门对测绘成果应当实行科学管理，建立健全规章制度，要充分运用现代科学技术手段，保证及时、准确、安全、方便地提供使用。
使用测绘成果的部门和测绘单位，应当配备专职或兼职的测绘成果管理人员，以及相应的保管设备，并建立健全管理制度。
第三十条 测绘成果保密等级划分为：绝密、机密、秘密三级。不够密级又不宜公开的测绘成果可定为《内部资料》。
基础测绘成果保密等级的划分、调整和解密，按国务院测绘行政主管部门的规定执行。
专业测绘成果保密等级的划分、调整和解密，按国务院其他有关部门的规定执行。
销毁密级测绘成果应当先经过提供测绘成果的部门审核后，由使用测绘成果单位的县（处）级以上主管部门负责人批准，按规定造册、登记、监销。
第三十一条 测绘成果属于知识产权的，适用有关法律、法规的规定。
测绘成果实行有偿使用，具体按国家和省的有关规定执行。
第三十二条 测绘成果不得非法复制、转让、转借、销售。确需复制时，必须经提供该测绘成果的管理部门批准。复制的保密测绘成果，必须按照原密级管理。
受委托完成的测绘成果，未经委托单位同意，不得复制、翻印、转让、出版。
第三十三条 需要复制保密地形图的单位，应当遵守《印刷、复印等行业复制国家秘密载体暂行管理办法》，并按照下列规定报批：
（一）复制整幅密级地形图。比例尺小于1∶1万（含1∶1万）的，报设区的市人民政府管理测绘工作的部门审核，由省测绘管理机构审批。比例尺大于1∶1万以及专业要素已标绘在密级地形图上的，由设区的市人民政府管理测绘工作的部门审批。
（二）对密级地形图的局部范围进行复制的，由市人民政府管理测绘工作的部门审批。其复制的地形图按原密级管理。
驻宁的部、省属单位和大专院校需要复制密级测绘成果的，应当报省测绘管理机构审批。
第三十四条 采用电子信息技术存取、处理、传送密级测绘成果，按国家保密工作部门的有关规定执行。
本省1∶1万及更小比例尺数字化地图测制和更新，区域性基础地理信息系统的建立和更新，由省测绘管理机构负责规划和组织实施。
第三十五条 省测绘管理机构负责本省行政区域内测制的基础测绘成果、地籍测绘成果、行政区域界线测绘成果的质量监督管理。
设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门负责本行政区域内测制的测绘成果的质量监督管理。
测绘单位应当建立健全测绘成果质量管理制度。测制的测绘成果，经检查验收合格后方可提供使用。公开招标测绘项目的测绘成果，应当经法定质量监督检验部门检查验收合格后方可提供使用。测绘市场项目的测绘成果，应当加盖本单位测绘资格专用章后，再交付委托方使用。
第三十六条 需要领用密级测绘成果的单位，应当持单位正式公函按照归口系统到所在设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门开具《索取测绘成果专用函》，到省测绘管理机构或设区的市人民政府管理测绘工作的部门办理领用或转函手续。
政府部门需要使用军事部门密级测绘成果，或军事部门需要使用地方密级测绘成果的，应当分别到省测绘管理机构或南京军区测绘主管部门办理有关手续。
第三十七条 领用密级测绘成果的单位，必须对测绘成果的保管和使用情况定期进行保密检查，并及时报同级测绘管理机构和保密主管部门。
设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门应当在同级保密部门的指导下，对领用密级测绘成果的单位进行定期的保密检查。发现失密、泄密事故，应及时查处，并报上一级测绘管理部门和保密主管部门备案。
第三十八条 在涉外工作中需要提供保密测绘成果的，项目主办单位应按照有关规定进行技术处理，由所在设区的市人民政府管理测绘工作的部门审核，报省测绘管理机构审批，并到省或市保密部门办理出境手续。为了确保重要军事设施的安全保密，送审单位应当征得军队测绘主管部
门同意后，再报省测绘管理机构审批。
第三十九条 在本省行政区域内测制完成的基础测绘和专业测绘成果，由国务院有关部门驻本省的直属单位和县级以上地方人民政府有关部门在测绘项目完成后，向省测绘管理机构无偿汇交下列目录或副本：
（一）按国家基准和技术标准施测的国家等级天文测量、三角测量、水准测量、重力测量、卫星大地测量的数据和图件的目录及副本（一式一份）。
副本包括：成果表、展点图（路线图）、点之记、测量标志委托保管书、技术设计书、技术总结、验收报告。
（二）航空、航天遥感测绘底片和磁带（光盘）的目录（一式一份）。
（三）地形图、地籍图、普通地图，以及全国性、全省性的专题地图的目录（一式一份）。
（四）正式印刷的各种地图（一式二份）。
（五）国家和省重点建设项目中工程测量的数据和图件的目录（一式一份）。
对汇交的测绘成果副本，接收单位应当作为测绘档案永久保存，未经著作权人同意，不得向任何单位提供。
第四十条 县级以上地方人民政府有关部门委托持有《测绘资格证书》的单位承担的测绘项目，其测制的测绘成果或副本，由该测绘单位按照本规定第三十八条规定的内容协助委托单位汇交。
第四十一条 在本省行政区域内实施的测绘项目，应当使用国家统一的平面坐标系统、高程系统、地心坐标系统和重力测量系统，以及国家规定的测绘技术标准。
专业测绘项目，执行专业测绘技术标准。
同一城市或局部地区只能建立一个相对独立的平面坐标系统。已建立有二个或二个以上相对独立的平面坐标系统的城市或地区，由所在地设区的市人民政府管理测绘工作的部门与有关部门商定，改用一个相对独立的平面坐标系统，并与国家坐标系统相联系。

第六章 测量标志管理
第四十二条 测量标志是重要的基础设施，任何单位和个人都有保护测量标志的义务。
任何单位和个人不得阻挠测量标志建设单位依法使用土地或在建筑物上建设永久性测量标志。
第四十三条 国家对永久性测量标志实行义务保管制度。设置永久性测量标志的部门应当将永久性测量标志委托测量标志所在地的有关单位或者人员负责保管，签订测量标志委托保管书，明确委托方和被委托方的权利和义务，并由委托方将委托保管书抄送乡（镇）人民政府和县级以上
地方人民政府管理测绘工作的部门备案。
第四十四条 负责保管永久性测量标志的单位和人员，应当对其保管的测量标志经常进行检查，发现被移动或损毁时，应当及时报告当地乡（镇）人民政府，并由乡（镇）人民政府报告县（市）人民政府管理测绘工作的部门。
第四十五条 县级以上地方人民政府应当加强对测量标志保护工作的领导，增强公民依法保护测量标志的意识。乡（镇）人民政府应当做好本行政区域内的测量标志保护和管理工作。
第四十六条 经批准同意拆迁的永久性测量标志，拆迁单位应当凭批准文件通知测量标志所在地的乡（镇）人民政府。
第四十七条 承担市场测绘项目的测绘单位，依照国家和省的有关规定，缴纳测绘基础设施费，用于测量标志的维护。
外国组织、个人以及外省测绘单位进入本省从事测绘活动的，施测前应当到省测绘管理机构办理验证登记，并缴纳测绘基础设施费。
第四十八条 省测绘管理机构根据国家测量标志维修规划，编制本省行政区域内测量标志维修计划，并组织设区的市人民政府管理测绘工作的部门统一实施。
专业单位自建自用的永久性测量标志由其建设单位自行负责维护。
第四十九条 测绘人员凭测绘工作证件使用永久性测量标志，并接受设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门的监督和测量标志保管人员的查询。测绘人员使用中应当确保测量标志的完好。
第五十条 永久性测量标志的保管单位和人员，有权制止和举报损毁、盗窃测量标志的行为；有权制止无测绘工作证件的人员使用测量标志；有责任查验测量标志完好状况。

第七章 奖励和处罚
第五十一条 凡符合下列条件之一的，由县级以上地方人民政府或省测绘管理机构，设区的市、县（市）人民政府管理测绘工作的部门给予表彰或奖励：
（一）在测绘生产或测绘科学研究方面取得显著成绩的；
（二）在测绘管理工作中取得显著成绩的；
（三）在保护测量标志方面取得显著成绩的；
（四）模范执行测绘法律、法规和规章表现突出的。
第五十二条 违反本规定，按照《中华人民共和国测绘法》和《江苏省实施〈中华人民共和国测绘法〉办法》等法律、法规的规定进行处罚。当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。

第八章 附 则
第五十三条 地籍测绘管理工作的具体办法由省测绘管理机构和省土地管理部门共同制定。
第五十四条 本规定自公布之日起施行。1988年5月13日省人民政府颁发的《江苏省测绘管理办法》同时废止。



1997年11月12日
　　近年来，随着我国城镇住房制度改革的不断深化和住房商品化的快速发展，房屋所有权也逐渐由政府所有转为个人所有。政府逐渐退出了房屋管理这一领域，对物业的管理渐渐由房管局移至物业服务企业。物业管理企业的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。在物业管理快速发展的同时，物业纠纷不断，业主满意程度较低，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。
所谓物业服务合同纠纷，是指在某一特定区域内，物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中，与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安全管理等利益冲突而产生的纠纷，是一种较为普遍的民事纠纷。

　　一、物业服务合同纠纷产生的原因

　　1、业主对物业管理公司的所提供的服务不满意。随着人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。实践中，许多业主都反映物业管理公司对于小区环境的管理没有达到其预期，履行义务不到位。如：小区的绿化没到位，小区的卫生不合格、垃圾处理不及时，甚至提出小区安全隐患大，经常有自行车、摩托车被盗的情况发生。在这种情况下，许多业主以此为由，拒绝或者拖延交纳物业费。

　　2.物业服务相关法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善

　　我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，相应的物业服务法律规范、规章制度的发展也较为滞后。直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，没有可依据的对应规范，从而造成一些纠纷长期难以解决，困扰当事人和行政主管机关，规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生提供了人为环境条件。

　　3、前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘。

　　由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关系企业，也许是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主往往不会去区分物业企业与房地产开发且是两个独立的民事主体，而认为他们就是一家的。所以业主往往会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺为由，拒绝支付物业费。

　　4、业主与物业服务之间的服务合同约定不明，对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定。

　　由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业服务费，那么一旦居住过程中出现了任何问题，物业管理企业都应当管，否则就不交付费用，

　　二．物业合同纠纷的特点

　　1、案件数量增长幅度快。

　　近几年，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。从案件数量上看，我院2008年受理物业服务合同纠纷案件140起，2009年受理380起，2010年截止到4月份已受理279件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。从这些数据中能够看出，业主与物业服务企业之间相处的并不和睦，问题也逐年增多。

　　2、纠纷具有群体性，群众影响大。

　　由于一个物业服务区域只有一个物业服务企业，往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。且由于是群体性诉讼，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。

　　3、物业服务收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高

　　由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一， 案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

　　相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，对于物业服务合同纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业服务从业人员，都还仅仅是处于不断地探索阶段，那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。

　　三、解决物业服务合同纠纷的对策

　　1，完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务规范和质量标准以及业主委员会的性质和职能。国务院出台《物业管理条例》立足于依法行政，与民事纠纷审判的侧重点有所不同，因此有关部门还应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确。同时，房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度，服务质量标准进一步明确和细化，使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道，同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。此外，应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确，使业主委员会与物业管理企业相对应，成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理，甚至是调解纠纷的有效途径。

　　2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识

　　在法院审理的物业合同纠纷中，近半数以上的案件是因为房地产开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋出现质量问题、配套设施不全、与售房时承诺偏差太大等。应提高房地产开发商履约意识，让开发商意识到，当前的行业不规范行为获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

　　物业管理企业缺乏市场经济条件下应有的平等主体意识和服务意识。业主是物业管理权的法定享有者，物业管理企业并不当然具有物业管理的权利，二者之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理法律关系的认识，才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。

　　3、完善物业服务合同

　　由于物业服务合同制度本身存在的缺陷，是导致物业服务合同纠纷的根本原因，因此，要从减少物业服务合同纠纷，降低物业服务合同案件的诉讼率，就必须要确立业主和物业服务企业双方约定的义务在物业管理活动中处于核心地位，并且建立一套完善的物业服务合同制度。在如何确定合同内容方面，笔者认为，在物业服务合同中不要笼统约定“物业服务企业协助做好维护治安秩序和安全防范工作。”应尽量详细地在合同中约定物业服务公司的义务。为细化物业服务企业的工作任务，可以在合同中这样约定：对于治安秩序的维护，物业服务企业应当实行24小时值班、聘请保安N名、安装监控设备、夜晚巡逻要达到N次（视具体情况由业主与物业服务企业约定）、贵重物品出门要登记检查。对于安全事故的防范，物业服务企业应当经常查看小区设施状况，在事故发生时及时向有关部门报告，及时查看受伤者的情况，将其送往医院。

　　合同中过于笼统的规定，当纠纷发生时，业主很难确定物业服务企业的具体义务，只能推定物业服务企业具有安全保障义务，而这个义务是有限的，很显然对业主不利。如果将物业服务企业的工作任务细化，那么业主就能够很清楚地了解物业服务企业的义务是什么，业主自身的财务收到损失，就要看物业服务企业是否违反了合同中规定的义务，如果违反，物业公司就应当承担责任，这样更有利于业主维护自己的利益。