房地产商标维权难的现状分析
马宁 MWE China Law Offices

自2003年上海的“香榭里”地产商标案发生至今，各地的房产商标侵权纠纷风起云涌，但结果却出乎意料的高度一致，即商标权人败诉。笔者注意到，万科公司的“四季花城”楼盘商标的维权工作在各地已经陆续开展，至今案例已有数起，但结果仍然没有改变，虽然各个案件的案情和判决理由有不一致的地方，但无非是以下几种：
1． 地名VS楼盘商标。几个案件判决结果均表明，法院认为被控侵权人的地名经过了当地有关机关的审批，亦是一种合法的在先权，应该得到保护。这种逻辑有点类似现在的企业名称权，问题是，审批地名的政府机关并不也无法起到解决权利冲突的功能。就像企业登记管理部门负责审核企业名称一样，并不代表审批通过的企业名称的权利就毫无瑕疵，绝对不容质疑。何况，地名的这种形式上的审查根本就不构成一种新的在先权利，这和企业名称权是不同的，后者是为法律明确承认的一种知识产权。实际上，就像企业名称权与商标权冲突的历史演变一样，地名权与楼盘商标权的冲突亦可能经过一段时间的历史考量，只有经过了利益集团的充分博弈后，法律上的解决方案才可能成形。
2． 无法证明混淆的存在。从目前业已发生的房产商标侵权案来看，大致可以分为三种。一是被控侵权的地名与当地自然环境确实有一定关系，如江苏南京的“百家湖”案；二是楼盘商标显著性不强，过于意境化，如上海的“香谢里”案；三是楼盘商标的显著性较强，明显具有品牌效应功能，如万科的“四季花城”注册商标。笔者认为，不同案件的处理结果与上述的三种类型具有很大的关系，前两种商标权人的商标专用权较弱，容易受到对方合理使用抗辩的挑战，但第三种商标权人的商标专用权较强。
一些判决认为，商品房开发、销售具有较强的地域性质，且消费者的注意力程度较高，因此认定“混淆”的可能性的门槛也相应应该提高。但笔者认为，法院往往容易忽略一些动态因素的考察，比如，万科的“四季花城”经过一段时间的持续开发，已经在全国享有较高的知名度，不应视而不见。即使发生纠纷时万科尚未在当地进行“四季花城“的楼盘开发，也并不实质影响混淆可能性的存在，毕竟商品房的开发审批环节较多，不同于一般的商品推广那么快速、流动性强。而且，作为房产行业的领先者，万科的”四季花城“更容易受到同业者模仿、搭便车的侵害，这有违商业竞争中的诚实信用原则，违背了正常的商业秩序。应该特别注意到，受一个地方的楼盘名称不能重复的规定限制，“四季花城”在一个地方只能存在一个，如果被他人利用地名审核机制不完善的缺点，抢注了“四季花城”，万科就无法在当地进行楼盘开发，这势必使得其推广“四季花城“品牌的目的落空。诚然，消费者在选购商品房时的注意力程度较高，不太可能混淆万科和其他房产开发商，但是，由于”四季花城“的知名度，消费者很可能会联想到万科”四季花城“代表的商品、服务的高品质，这时，“四季花城”实质上已经起到了一种区别商品来源的功能，搭便车者实质上已经通过傍万科“四季花城”的商誉而促进了自己楼盘的宣传和销售。
3． 楼盘商标的注册类别与商品房销售不构成类似。笔者认为，这实在是一个牵强的理由。万科的“四季花城”商标注册在第36类的不动产服务类别中，当然和建筑物的建设不同，但商品房的销售难道不属于一种服务？难道万科非得在全部商品和服务类别全部注册才能涵盖商品房的开发、销售流程？
综上，笔者认为，众多的楼盘商标维权案虽然鱼龙混杂，一些楼盘商标由于设计时的问题，没有考虑到显著性对维权带来的影响，但万科的“四季花城”是中国房产业界少见的注重品牌扩张的案例，如果仍继续象目前这样在各地的维权得不到有效保护，那么，楼盘商标的意义何在？净化市场竞争秩序的目的如何得到维护？这实在是需要社会众多部门应该思考的事情。
当然，万科在筹划系列“四季花城”维权的过程中，也不应忽视新证据的搜索，比如，“四季花城”知名度的证明，可以通过媒体宣传、权威调查、行业协会的有关统计得到证明，在“四季花城”知名度得到不断巩固的情况下，各地的李鬼们的空间势必会越来越小。
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河北省人民政府


河北省行政执法证件和行政执法监督检查证件管理办法


（1993年9月2日　河北省政府第88号令发布）



第一条　为加强政府法制建设，规范行政执法主体资格，防止违法和不当的具体行政行为，保障法律、法规和行政规章的全面、准确地实施，根据宪法和有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条　本办法所指行政执法证件系指行政机关依照法定权限和程序制发，表明行政机关和行政执法人员享有法律、法规和行政规章赋予的权力在实施具体行政行为时的资格证明。

行政执法机关委托执法的单位和人员应经有关机关批准，发放委托执法证明或证件。

本办法所指行政执法监督检查证件系指由省人民政府发放的，对所属工作部门和下级人民政府及其工作部门行政执法活动实施监督检查时的资格证明。

第三条　行政执法证件与行政执法监督检查证件，凡国务院行政法规未规定统一样式的，均按省政府标准样式统一制作，按系统分级发放，由本级政府审核备案。行政执法证件制发有国务院行政法规为依据的，持证的行政执法部门应到本级人民政府法制机构备案。行政执法标志由省政府各执法部门按执法类别设计，经省政府法制局审核备案后制发。

第四条　行政执法机关应当服从本级人民政府对行政执法证件的统一管理。县以上各级人民政府对其工作部门和下级人民政府发放和使用行政执法证件情况有权进行检查、审核，以保障行政执法证件发放使用的合法性。

第五条　建立行政执法证件审核备案制度。审核备案按照下列方式进行：

（一）行政执法机关申请发放行政执法证件的审核备案，应当向本级人民政府法制机构提出，申领《行政执法证件审核备案申请表》。

（二）《行政执法证件审核备案申请表》由行政执法部门法定代表人签署意见并加盖行政执法部门公章后上报有权发证机关，由有权发证机关报本级人民政府法制机构代本级政府统一审核批准。

（三）县以上各级人民政府法制机构主要审核行政执法部门执法依据、执法证件发放数量和执法人员资格。行政执法证件经本级人民政府法制机构代本级政府审核批准后以本级政府名义在本行政区域内公告后生效。

（四）行政执法证件加盖本级人民政府钢印、行政执法监督检查证件加盖省人民政府钢印。

第六条　县级以上各级人民政府及其工作部门的行政执法监督检查证件的发放范围为行政执法部门负责人和法制机构工作人员，由省人民政府法制局进行资格审查。

省人民政府发给各级人民政府及其工作部门的行政执法监督检查证件持证人只限在本辖区、本系统实施监督检查。

第七条　行政执法监督检查证件的持证人在本行政区域内或本系统内的监督检查权包括下列事项：

（一）对本级、同类行政执法证件的持证人有权进行监督检查。

（二）法律、法规和行政规章及规范性文件的实施情况。

（三）行政执法机关履行法定职责情况。

（四）行政执法机关制度建设和人员培训情况。

（五）行政执法机关之间相互配合情况。

（六）实施具体行政行为的合法性和适当性。

第八条　上级人民政府执法监督检查证件的持证人有权对下级人民政府及其工作部门行政执法监督检查证件的持证人的监督检查活动进行指导和督察。

上级行政执法机关行政执法监督检查证件的持证人有权对下级行政机关行政执法监督检查证件的持证人的监督检查活动进行指导和督察。

第九条　县级以上人民政府及其工作部门的行政执法证件每年报本级人民政府法制机构年检，行政执法监督检查证件每年报省人民政府法制局年检。

第十条　对持有行政执法证件和行政执法标志的行政执法机关及其行政执法人员，违反证件或标志的使用管理规定，进行违法违纪活动的，负责审核备案的人民政府法制机构有权责成发证机关收回其证件或标志，责令其限期改正，并可建议有关机关进行查处。

第十一条　对擅自使用未经审核备案的行政执法证件、行政执法标志的行政机关和行政执法人员，由本级人民政府法制机构呈报政府批准后暂缓使用或予以废止。对造成后果的通报批评，暂停其行政执法资格，并对直接责任单位、直接责任人员及负责人建议给予行政处分。

第十二条　本办法由河北省人民政府法制局负责解释。

第十三条　本办法自1994年1月1日起施行，未按本办法制发的各类行政执法证件同时停止使用。